投資性房地產(chǎn)財稅處理有什么差異

　　1.投資性房地產(chǎn)確認和扣除的差異

　　在會計處理上，投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　在處理上，按會計準則確認的投資性房地產(chǎn)，區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權分別處理：

　�。�1）經(jīng)會計處理確認為投資性房地產(chǎn)的房屋、建筑物，按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，如已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的房屋、建筑物，不再確認為固定資產(chǎn)，不得計算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的房屋、建筑物，可以確認為固定資產(chǎn)并計算攤銷費用扣除。

　�。�2）經(jīng)會計處理確認為投資性房地產(chǎn)的土地使用權，按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定，與經(jīng)營活動無關的無形資產(chǎn)不得計算攤銷費用扣除。已出租的土地使用權，即以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權，可以確認為無形資產(chǎn)并計算攤銷費用扣除。持有并準備增值后轉讓的土地使用權，即企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權，目前沒有用于經(jīng)營活動的，不能確認為無形資產(chǎn)，不得計算攤銷費用扣除。該土地使用權在轉讓時，可按照《企業(yè)所得稅法》第十六條規(guī)定，按其計稅基礎扣除。

　　2.投資性房地產(chǎn)的初始計量與計稅基礎

　　在會計處理上，投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足規(guī)定確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足規(guī)定確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。

　　在稅務處理上，投資性房地產(chǎn)以歷史成本為計稅基礎。所謂歷史成本，是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)期間產(chǎn)生資產(chǎn)增值或損失，除規(guī)定可以確認損益的外，不得調(diào)整有關資產(chǎn)的計稅基礎。企業(yè)區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權按照下列原則確定投資性房地產(chǎn)的計稅基礎：

　�。�1）房屋、建筑物的計稅基礎。外購的房屋、建筑物，按購買價款和相關稅費作為計稅基礎；自行建造的房屋、建筑物，按竣工結算前實際發(fā)生的支出作為計稅基礎；融資租入的房屋、建筑物，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值中孰低者，加上承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關費用，作為計稅基礎；通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組取得的房屋、建筑物，按該資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。

　　（2）土地使用權的計稅基礎。外購的土地使用權，按購買價款、相關稅費以及直接歸屬于該項資產(chǎn)的其他支出作為計稅基礎；通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組取得的土地使用權，按該土地使用權的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。

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