國內(nèi)地產(chǎn)公司與境外設(shè)計公司合作注意的地方

　　一、對境外設(shè)計公司的選擇

　　1、根據(jù)項目情況選擇適合的設(shè)計公司。

　　選擇好的設(shè)計公司更容易獲得優(yōu)秀的設(shè)計，并可以避免許多后期隱患。許多知名的國際設(shè)計企業(yè)往往擁有眾多的分公司，各分公司間的水平和專長都有所不同，應(yīng)根據(jù)項目的具體情況，選擇合適的分公司，選擇成熟的設(shè)計師展開合作。在挑選設(shè)計公司階段，應(yīng)讓各設(shè)計公司提供項目團隊的人員組成和簡歷，并盡量進行面對面的會談溝通，作為最終決定的必要參考因素。

　　2、考察備選設(shè)計公司的基本條件。

　　好的設(shè)計公司，如不能和其進行良好的溝通，將無法充分發(fā)揮其設(shè)計實力。在選擇外籍設(shè)計單位時，應(yīng)該優(yōu)先選擇在中國設(shè)有分公司或辦事處的設(shè)計公司；其次是在中國開展過設(shè)計業(yè)務(wù)的境外設(shè)計公司；且必須要求外方設(shè)計團隊中有能說中文的專業(yè)人員作為項目聯(lián)絡(luò)人。這樣在項目的管控和溝通上將比較順暢，同時在安排我方管控人員時也有較大的自由度。在工作中，要求以中文作為工作語言，解決技術(shù)問題；英文可以作為雙方增進了解和建立長期合作關(guān)系的輔助工具。

　　二、合同的簽確和執(zhí)行

　　1、合同條款要細致嚴謹。由于境外設(shè)計公司常年在歐美開展業(yè)務(wù)，在合同簽確過程中必須與國際慣例接軌，合同條款須細致嚴謹，尤其是初次合作的外方公司。對各階段設(shè)計成果的描述要準(zhǔn)確清晰，否則會對后期管控造成不必要的障礙。可在合同談判階段，提供類似項目的各階段圖紙樣品，來準(zhǔn)確描述設(shè)計成果，也利于境外公司準(zhǔn)確合理報價。對時間進度，在合同中應(yīng)明確定義，如無法提供（如很多效果類），應(yīng)與外方對開發(fā)商的項目模式進行必要而充分的溝通，使境外公司有充分準(zhǔn)備，避免在項目后期還出現(xiàn)觀念上的差異。如需要中英文版合同，合同文件的中文版將由開發(fā)商提供，因合同涉及一些專業(yè)的法律條款和詞匯，英文翻譯工作建議由具有豐富房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗的翻譯公司來完成，或境外公司完成、我方復(fù)核。此外，合同中必須明確說明，仲裁語言必須是中文，仲裁地必須是中國。

　　2、在合同中約定充足的現(xiàn)場服務(wù)次數(shù)（包括1-3次備用）。面對面溝通是最有效的溝通方式，此外在各設(shè)計階段，有大量的設(shè)計協(xié)調(diào)會，有些是其他合作方發(fā)起，現(xiàn)場服務(wù)次數(shù)有可能會超出預(yù)計，預(yù)留一定的備用服務(wù)次數(shù)很有必要。此外，在設(shè)計過程中，往往會有額外的工作量發(fā)生，超出合同中的約定，可通過減少預(yù)留的現(xiàn)場服務(wù)次數(shù)來做必要的補償。避免申請額外費用的審批周期對項目推進可能帶來的延誤。

　　3、設(shè)計費的支付要準(zhǔn)確及時。面對首次合作的外籍設(shè)計公司，這點更為重要。當(dāng)設(shè)計方的設(shè)計成果符合合同要求、到達支付節(jié)點時，需要保證對方按時收到設(shè)計費，及時索要發(fā)票，落實雙方合同蓋章事宜，促進項目公司支付流程，與外方建立彼此信任關(guān)系。

　　三、設(shè)計過程中的管控

　　1、確保溝通信息的準(zhǔn)確性。

　　由于大量的技術(shù)協(xié)調(diào)工作和語言的差異，單純的文字往往無法準(zhǔn)確傳達我方的意圖，而境外設(shè)計單位又因為地域、時差原因，無法第一時間用電話溝通，因此圖文結(jié)合來說明非常有必要，可更準(zhǔn)確傳達我方意圖。PDF文件格式是國際比較通用的商務(wù)文件格式，專業(yè)版的Acrobat軟件具有比較全面的標(biāo)注功能，可供多方在PDF文件中進行圖文標(biāo)注。

　　2、確保溝通信息的及時性。由于時間、地域的原因，與境外公司的聯(lián)系主要依賴于Email, 一般聯(lián)絡(luò)事務(wù)可以只通過Email來聯(lián)絡(luò), 但重要的事務(wù)，必須通過電話或視頻會議跟進確認，以免由于網(wǎng)絡(luò)原因而導(dǎo)致延誤�？砂惭b視頻會議設(shè)備進行高效溝通。

　　3、強調(diào)時間節(jié)點的重要性。境外設(shè)計公司習(xí)慣于慢節(jié)奏的設(shè)計模式，在設(shè)計前期的管控中

　　一定要多次和外籍設(shè)計師強調(diào)我們工作計劃的嚴肅性和重要性，如有困難應(yīng)多方協(xié)調(diào)，協(xié)商一個雙方都接受的工作計劃，并在今后的工作中嚴格按照該計劃執(zhí)行。

　　4、強調(diào)各項指標(biāo)的重要性。境外設(shè)計公司對各項指標(biāo)和計算方式有不同的理解，特別是建筑面積，是設(shè)計把控中的重點。應(yīng)在前期就向設(shè)計方說明中國建筑法規(guī)中面積的計算方式，并要求外方盡快將草圖或單線圖落實到帶柱網(wǎng)的CAD圖中，收到圖紙后，要及時進行檢查，確保指標(biāo)正確。

　　5、應(yīng)盡早選定國內(nèi)的配合設(shè)計單位。國內(nèi)單位可以協(xié)助審核外方的方案和指標(biāo)，特別是消防和面積指標(biāo)，避免在后期出現(xiàn)反復(fù)。此外，國內(nèi)項目普遍存在設(shè)計周期短的特點，外方單位在某些時間節(jié)點上，可能出現(xiàn)無法及時完成的情況，這時國內(nèi)單位可以提供必要的幫助，協(xié)助完成部分圖紙繪制工作，讓外方將更多的精力投入到設(shè)計創(chuàng)作中。

　　6、確保境外設(shè)計公司與國內(nèi)設(shè)計公司的溝通及時順暢。由于設(shè)計任務(wù)往往時間緊、任務(wù)重，平面簽確后，國內(nèi)設(shè)計單位就開始初步設(shè)計的工作，而同時外方進行立面的深化，應(yīng)確保二者之間的溝通及時順暢，避免立面與平面的脫節(jié)。外方設(shè)計單位常常會在國內(nèi)施工圖單位全面展開初設(shè)或施工圖設(shè)計后，優(yōu)化或補充設(shè)計，而中方的設(shè)計人員，也會在深化圖紙的過程中對外方的設(shè)計進行修訂，所以應(yīng)該保證兩方及時對另一方設(shè)計或調(diào)整進行確認，這也是我們管控工作的重點。

　　7、建立相互理解和互信。在工作的過程中，應(yīng)對外籍設(shè)計師的工作及思考方式給予足夠理解，避免因為觀念上的差異而導(dǎo)致項目的延誤，理解和互信能使其更積極主動參加項目的設(shè)計工作。

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