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淺談房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控失靈的原因分析
淺談房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控失靈的原因分析
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)我國(guó)相對(duì)較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈具有客觀必然性。
0引言
隨著2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動(dòng)了消費(fèi)、投資以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤(rùn)性一直成為人們議論的焦點(diǎn)。以下謹(jǐn)從市場(chǎng)失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展?fàn)顩r。
1房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)形式
市場(chǎng)失靈又稱為“市場(chǎng)失效”或者“市場(chǎng)缺陷”，是指自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制在其運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實(shí)現(xiàn)某些合意的社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，只能通過(guò)或最好通過(guò)公共活動(dòng)的方式來(lái)解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)我國(guó)相對(duì)較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈具有客觀必然性。
1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性導(dǎo)致市場(chǎng)失靈
1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，固定在一個(gè)特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場(chǎng)上自由流通，形成永遠(yuǎn)固定在某個(gè)位置的天然壟斷。同時(shí)，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動(dòng)的，每個(gè)房地產(chǎn)所處位置的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操作機(jī)制也就越強(qiáng)，削弱了市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮，導(dǎo)致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場(chǎng)的失靈。
1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場(chǎng)的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢(shì)。
由于房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不可分割，所以其價(jià)格常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負(fù)外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目之間相互影響。如福州大學(xué)城的落成直接導(dǎo)致大學(xué)城周圍房地產(chǎn)項(xiàng)目身價(jià)大增，表現(xiàn)出較強(qiáng)的正外部性。房地產(chǎn)對(duì)市政設(shè)施和各種社會(huì)職能部門有很強(qiáng)的依賴性。隨著政府公共設(shè)施的建設(shè)，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)大幅上漲。同時(shí)，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會(huì)極大地影響消費(fèi)者的效用。一般認(rèn)為，外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場(chǎng)僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，不可避免地造成市場(chǎng)的失靈。
1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈
信息不對(duì)稱就是交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)時(shí)性、全面性、及時(shí)性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場(chǎng)均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，涉及面極廣，導(dǎo)致消費(fèi)者難以確定商品的質(zhì)量。
1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設(shè)計(jì)構(gòu)造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費(fèi)者不能通過(guò)“貨比三家”的原則來(lái)進(jìn)行比較選擇，導(dǎo)致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。
1.4房地產(chǎn)的公共性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，公共物品的市場(chǎng)一般會(huì)失靈。由于市場(chǎng)的本質(zhì)是以私人利益最大化為導(dǎo)向的，因此市場(chǎng)缺乏提供公共物品的動(dòng)力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構(gòu)成部分土地是國(guó)有的，同時(shí)房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應(yīng)、通信、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施聯(lián)系在一起，外部性極強(qiáng)。而這些公共設(shè)施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點(diǎn)，刻意炒高某些地段的房?jī)r(jià)，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會(huì)資源配置的不合理。
1.5社會(huì)分配的不公導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈
在分配領(lǐng)域，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)作用不可能完全實(shí)現(xiàn)收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。況且，住房又是一種價(jià)值高昂的產(chǎn)品，并非每個(gè)家庭都能承受。因此，政府有必要干預(yù)住房市場(chǎng)，幫助低收入家庭獲得適當(dāng)?shù)淖》�。這決定我國(guó)的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場(chǎng)的作用，有市場(chǎng)來(lái)供應(yīng)大多數(shù)居民的住房。同時(shí)政府直接供應(yīng)一部分必要的保障住房作為輔助的手段。
1.6房地產(chǎn)的不易腐性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈
房地產(chǎn)的不易腐性也間接地決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能像其他商品市場(chǎng)那樣通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的自動(dòng)調(diào)節(jié)作用而達(dá)到供求平衡，從而使市場(chǎng)交換的配置失靈。同時(shí)房地產(chǎn)可以在未來(lái)繼續(xù)出售，也可以不斷地反復(fù)買賣，從而決定了房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的雙重性。消費(fèi)屬于正常需求，而投資并不是真正的消費(fèi)，而是為了轉(zhuǎn)手出售以賺取買賣差額。從而對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期就會(huì)強(qiáng)烈地影響房地產(chǎn)當(dāng)前的銷售和價(jià)格。房地產(chǎn)商往往也正是利用這一點(diǎn)，炒高房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期，造成房地產(chǎn)價(jià)格“越炒越高”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“市場(chǎng)出清”的均衡價(jià)格，供求嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)泡沫化嚴(yán)重，最終造成市場(chǎng)失靈。
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