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物業(yè)管理工作的情況匯報
無論是在學校還是在社會中,匯報出現(xiàn)的頻率越來越高,匯報時,要熟悉掌握匯報內(nèi)容,做到條理清晰,主次分明,怎樣寫匯報才能避免踩雷呢?以下是小編為大家收集的物業(yè)管理工作的情況匯報,僅供參考,大家一起來看看吧。
物業(yè)管理工作的情況匯報1
尊敬的各位領(lǐng)導、同志們:
大家上午好!根據(jù)會議安排,現(xiàn)將我區(qū)物業(yè)管理工作的情況進行交流匯報如下。
一、六合區(qū)物業(yè)管理基本情況
20xx年5月,經(jīng)國務(wù)院批準,原六合縣和大廠區(qū)合并成立六合區(qū)。五年來,我們作為區(qū)級行業(yè)主管部門秉承“寓管理于
服務(wù)之中”的理念,積極培育和規(guī)范我區(qū)的物業(yè)管理市場,使之呈現(xiàn)雖然起步較晚、但發(fā)展出現(xiàn)了健康、規(guī)范、有序的良好態(tài)勢。目前全區(qū)現(xiàn)有物管企業(yè)40家,累計托管各類項目小區(qū)42個,面積360萬平方米。其中,省優(yōu)小區(qū)1個,市優(yōu)小區(qū)、大廈4個。新建商品住宅區(qū)物業(yè)管理維修資金累計歸集3500萬元,累計使用33萬元。
二、我們的基本做法
建區(qū)初期,我區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)面臨一系列的制約因素:一是部分老小區(qū)規(guī)模不大、配套不全,不便于物業(yè)管理活動的開展;二是我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費收費標準低,個別老舊小區(qū)不足0.1元/平方米·月;三是部分業(yè)主“花錢買服務(wù)”的意識淡薄,欠繳物業(yè)管理費現(xiàn)象嚴重,全區(qū)平均收繳率不到30;四是部分物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高,管理水平偏低,業(yè)主認可率不足50;五是一些行政、事業(yè)單位應向最終用主收取的行政性收費,強行要求物業(yè)管理企業(yè)先行墊付后再向業(yè)主收繳,企業(yè)不堪重負。這些因素造成我區(qū)物業(yè)管理市場一度存在物業(yè)管理服務(wù)費收費標準低、服務(wù)費收繳率低、物業(yè)管理水平偏低的“三低”局面,企業(yè)虧損面更達80%。面對上述困境,我局著力從建章立制、分類指導和超前介入三個方面,開展工作創(chuàng)新,積極推進破解難題:
1、采取多種措施,廣泛宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)
我們認為,宣傳行業(yè)政策法規(guī)是使其得到物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的認可,使他們進而提高執(zhí)行自覺性的前提,這應該是行政主管部門的第一任務(wù)。近年來我們面向企業(yè)、面向業(yè)主、面向社會,加大了全方位、多角度地宣傳力度。一是加大政策法規(guī)的宣傳力度。20xx年10月建局伊始,我們即提請區(qū)政府出臺了《六合區(qū)物業(yè)管理辦法》、《六合區(qū)物業(yè)維修基金管理辦法》等規(guī)定,并組織深入廣泛的宣傳。20xx年9月《物業(yè)管理條例》頒布實施,建設(shè)部、省、市亦相繼出臺新的行業(yè)配套法規(guī),我們均及時加以宣傳貫徹。二是建立日常的業(yè)務(wù)學習制度。在日常管理工作中,我們堅持每月一次的物業(yè)管理企業(yè)負責人例會制度,學習政策法規(guī),交流工作經(jīng)驗,研討困難問題。通過例會,大家統(tǒng)一了認識,增強了行業(yè)歸屬感和凝聚力,提高了企業(yè)的業(yè)務(wù)能力;三是強化物業(yè)管理的行業(yè)培訓。通過組織參加全市的物業(yè)管理從業(yè)人員資格教育、繼續(xù)教育等培訓,不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),從而促進全區(qū)的行業(yè)管理水平普遍提高;四是建立長期固定的宣傳陣地。我局在區(qū)內(nèi)報刊《都市文化報》上設(shè)立每月一期的房產(chǎn)之窗專版,作為物業(yè)行業(yè)宣傳的長期陣地,刊登政策法規(guī),選登物業(yè)論文,培育物業(yè)消費意識;與此同時,我們借人大代表、政協(xié)委員來局檢查、調(diào)研工作的機會,呼吁對物業(yè)管理企業(yè)的理解和支持。目前,在我區(qū)物業(yè)管理有償消費意識正在成為全社會的廣泛共識,物業(yè)管理服務(wù)費收繳率達到了80。
2、實施分類指導,著力營造規(guī)范有序的行業(yè)發(fā)展環(huán)境
我們認為,一個行業(yè)的發(fā)展必須是健康規(guī)范的,才能是可持續(xù)的。作為物業(yè)管理行政主管部門,我們責無旁貸,必須做行業(yè)發(fā)展的后盾和市場秩序的“守夜人”,保護好業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的`合法權(quán)益。在行業(yè)發(fā)展環(huán)境的建設(shè)上,我們主要做了以下工作:
一是積極開展物業(yè)創(chuàng)優(yōu)活動,提升行業(yè)服務(wù)水平。從20xx年開始,我區(qū)開展了創(chuàng)建省優(yōu)、市優(yōu)、區(qū)優(yōu)項目的品牌創(chuàng)建活動。拿出行政資金,對創(chuàng)建成功的企業(yè)給予1000-5000元的獎勵,目前累計創(chuàng)省優(yōu)小區(qū)1個,市優(yōu)項目4個,區(qū)優(yōu)小區(qū)6個。在全區(qū)先后評選了2家優(yōu)秀物管企業(yè)、5名物管標兵,形成學有榜樣、比學趕幫的良好氛圍,進一步提升了我區(qū)的整體物業(yè)管理水平。
二是大力推行物業(yè)管理招投標,促進物業(yè)企業(yè)參與市場競爭。我區(qū)新建商品住宅小區(qū)均依法進行前期物業(yè)管理招投標工作,累計依法實施邀標、議標項目22個,面積170萬平方米,新建小區(qū)物業(yè)管理托管率達到了100。
三是破解老小區(qū)管理難問題,提高物業(yè)服務(wù)費收繳率。眾所周知,老小區(qū)的物業(yè)管理一直是困擾政府、業(yè)主及企業(yè)的一個難題:政府希望通過實施物業(yè)管理提高老小區(qū)居民的生活環(huán)境質(zhì)量、業(yè)主只愿意接受服務(wù)卻不習慣交費、企業(yè)由于老小區(qū)難以形成規(guī)模效益而虧損經(jīng)營難以為繼。因此,需要著力發(fā)現(xiàn)、扶植、培養(yǎng)一批特別能啃硬骨頭的企業(yè),來解決“老舊小區(qū)物業(yè)管理”這個難題。我們區(qū)的一家民營企業(yè)——順寶物業(yè)公司應運而生,該企業(yè)在區(qū)內(nèi)共承接10個小區(qū),其中3萬平方米以下的小區(qū)就有6個。別人管不下去的小區(qū),他拾起來,卻能個個小區(qū)不虧損,它的法定代表人李紅軍說,他們的法寶是抓住保安、保潔和維修這三個業(yè)主最基本的需求。他們管的小區(qū),門衛(wèi)室保安24小時不脫崗、不睡覺,業(yè)主隨時下樓倒垃圾都會發(fā)現(xiàn)垃圾桶是空的,業(yè)主需要水電維修時隨喊隨到。他們對老小區(qū)的介入往往是從承諾“先服務(wù)三個月再收費”開始的。業(yè)主對順寶物業(yè)的廣泛認可在區(qū)內(nèi)一時形成了“李紅軍現(xiàn)象”,我們將順寶物業(yè)的做法在區(qū)內(nèi)報刊進行專題宣傳、介紹、推廣,目前區(qū)內(nèi)業(yè)界形成的認識是,新企業(yè)的介入常常從接手二手小區(qū)開始,老小區(qū)的業(yè)主是否認可成為檢驗其實力的試金石。
四是堅決查處違規(guī)違法行為,凈化行業(yè)發(fā)展環(huán)境。對于發(fā)現(xiàn)的侵犯業(yè)主權(quán)益的行為堅決查處。20xx年10月,我們查處了一起物業(yè)公司擅自收取業(yè)主半地下室自行車庫保證金的案件,清退保證金240萬元。并在區(qū)內(nèi)報刊、行業(yè)會議上進行了通報,取得了較強的警示效果。
3、超前介入,努力化解物業(yè)管理的潛在矛盾
物業(yè)管理工作直接關(guān)系到城市的形象和百姓的切身利益,備受領(lǐng)導關(guān)注和百姓關(guān)心,物業(yè)管理方面的咨詢投訴越來越多。面對這種情況,我們認為首先,要對重視對于業(yè)主的首次信訪和投訴,要這類初次上訪保持高度的敏感性,通過細致耐心的宣傳解釋、盡職盡責的幫助解決困難。即使由于職能所限,不能解決當事人的實際問題,也要幫助指明解決問題的方向或者解決當事人的認識問題,消滅越級上訪現(xiàn)象于萌芽狀態(tài),體現(xiàn)和落實行政效能和首問負責制。其次,要圍繞群眾關(guān)心的焦點問題,提前做好有關(guān)行政管理工作。如針對物業(yè)管理用房等問題,我們在審核商品房預售許可時,依法要求開發(fā)企業(yè)按省物業(yè)條例的規(guī)定提供小區(qū)總建筑面積3%-4%的物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主所有;將依法屬于全體業(yè)主所有的八類共用附屬房屋進行公示,如:規(guī)劃核準圖上標注的自行車庫、規(guī)劃核準圖上標注的底層架空層、層高2.2米以下的房屋等。這一方面維護了業(yè)主的權(quán)益,也為物業(yè)公司的進駐管理提供了良好的基礎(chǔ)條件。最后,我們堅持把每一次信訪作為宣傳物業(yè)管理的機會。及時深入一線,深入了解情況,對照政策法規(guī),給出明確答復,對當事人合理要求依職權(quán)進行維護,對于當事人的不合理要求堅持打消其幻想,對不屬于房產(chǎn)部門行政職能的,指導其走司法維權(quán)途徑或其他途徑,杜絕纏訪。自區(qū)房管局成立以來,每年接待物業(yè)管理方面來人來電咨詢投訴都在300人次以上,深入物業(yè)現(xiàn)場處理問題30余次。通過我們的宣傳、解釋、化解工作,沒有發(fā)生一起因物業(yè)管理發(fā)生的越級上訪事件,做到了為政府分憂、為百姓解難,得到了區(qū)領(lǐng)導、區(qū)人大政協(xié)等部門領(lǐng)導、企業(yè)、廣大業(yè)主的認可。
各位領(lǐng)導、同志們,市第十二次黨代會提出,“今后五年,全市發(fā)展的戰(zhàn)略重點是,加快推進‘跨江發(fā)展’,加快建設(shè)‘五個中心’!蓖ㄟ^實施“整體提升江南,加快建設(shè)江北”的戰(zhàn)略舉措,使江北地區(qū)的發(fā)展水平和生活質(zhì)量與主城基本接近,我區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)將迎來新的發(fā)展契機。我們將繼續(xù)強化行業(yè)管理職能,著力提高行政效能,打造“江北現(xiàn)代化新市區(qū)”,營造更加規(guī)范有序的物業(yè)管理市場環(huán)境,使我區(qū)居民享受與主城區(qū)業(yè)主同樣的物業(yè)居住生活質(zhì)量。
物業(yè)管理工作的情況匯報2
我于20xx年6月18日從事物業(yè)工作至今,在這短短的6個月內(nèi),我深刻體會到物業(yè)工作是一項特殊的服務(wù)性工作。在工作中我嚴格要求自己,以身作則,對人或事情一律公正、公平對待,工作上認真細心,態(tài)度一絲不茍,盡量做到讓公司和服務(wù)單位、業(yè)主滿意、認可。
為了總結(jié)經(jīng)驗,取長補短,更進一步做好物業(yè)工作,在這幾個月內(nèi)我對物業(yè)工作也做如下總結(jié)。
一、應做到有“責任心、愛心、耐心、虛心”的“四有心人”
1、責任心:首先要嚴格落實、認清自己崗位職責。就我們的工作而言,一切從單位、業(yè)主利益出發(fā),一切為單位、業(yè)主服務(wù)就是我們的責任。我想我們每一個人都不想自己成為一個“不負責任,沒有責任感的人”。認清自己的崗位職責就會知道自己該做什么不該做什么了。這樣就會認真去做好本職工作,對自己工作責任內(nèi)的任何事情主動認真去做,不要等著領(lǐng)導去安排;
2、愛心:一個好的員工要有足夠的工作經(jīng)驗,有細心,有熱情的`工作態(tài)度外,我認為還要有愛心,愛心也是我們做好工作的一大“法寶”,一定要把自己那份“愛心”融入到環(huán)境中,融入到工作中去; 3、耐心:增強工作觀念和宗旨意識,一定要樹立以人為本的思想,盡可能地為業(yè)主辦實事、辦好事。即要用耐心、真心、精心解決問題,細心做好工作。這樣才能把工作做好、做細、做扎實,切實解決工作20中遇到的實際問題。
4、虛心:在工作中一定要本著虛心學習、認真求教的宗旨,扎實的工作。虛心向物業(yè)前輩學習求教,總結(jié)教訓積累經(jīng)驗,以誠懇的態(tài)度對待工作。
二、應以飽滿樂觀的心態(tài)去對待工作
社會對于物業(yè)這一行業(yè)認知欠缺,很多人看不起物業(yè)工作人員,但是我們自己一定要以很好的心態(tài)去面對。在工作中一定不要太多抱怨、太多牢騷,在思想上要積極進取,樂觀向上,千萬不能停滯不前。
三、工作中以身作則,嚴格自己的工作態(tài)度
工作期間嚴格遵守各項規(guī)章制度,嚴格要求自己,腳踏實地確?蛻籼峁﹥(yōu)質(zhì)的服務(wù),在本職崗位上做實事、做好事。
四、提高專業(yè)水平,提高道德修養(yǎng)
要想真正提高自己的專業(yè)水平,為企業(yè)、個人多創(chuàng)造一些財富就必須嚴格要求自己,不能有絲毫的馬虎和松懈,在自己所從事的工作中刻苦鉆研,成為工作能手;加強道德修養(yǎng),對自己的不足有清醒的認識,并從點滴行為做起,在衣著打扮、言談舉止、尊老愛幼、公正誠實、社會公德等方面成為別的同事的表率。
在今后的工作中我還會不斷地努力,不斷地總結(jié)各方面的經(jīng)驗,做出我自己的貢獻。
物業(yè)管理工作的情況匯報3
今年,我街黨工委、辦事處根據(jù)區(qū)城建工作會議的精神和工作部署,認真貫徹落實市、區(qū)關(guān)于城市建設(shè)和管理的總體規(guī)劃及推進小區(qū)物業(yè)管理的具體要求,堅持社區(qū)建設(shè)與管理水平同步發(fā)展的原則,結(jié)合我街物業(yè)管理工作推進情況,在去年工作思路的基礎(chǔ)上,對我街物業(yè)管理的任務(wù)和思路及時進行了調(diào)整:在對轄內(nèi)各社區(qū)進行實地調(diào)查、科學研究的基礎(chǔ)上,以條件是否成熟為標準,采用全封閉、半封閉、強制型三種模式,按照“示范帶動,街群互動,全面推動”的思路,力爭達到全街物業(yè)管理覆蓋率100%,接受驗收85%的目標。
一、物業(yè)管理工作的推進情況
1、領(lǐng)導重視,思路明確。今年區(qū)實事求是地對小區(qū)物業(yè)管理工作的思路進行了調(diào)整,為我街的小區(qū)物業(yè)管理工作進一步明確了方向。街黨工委、辦事處高度重視物業(yè)管理工作,在黨工委會議、全街工作會議、中心組學習等各級各次會議上反復強調(diào),并專題討論,統(tǒng)一思想,形成共識,對物業(yè)管理和物業(yè)管理公司的概念有了更清醒的認識。并及時轉(zhuǎn)變觀念,物業(yè)管理工作從小范圍開展轉(zhuǎn)向在15個社區(qū)全面推進。以此為基礎(chǔ),年初即確定了今年的工作思路是實現(xiàn)三項重點工作的突破,即社會治安綜合治理必須有所突破,小區(qū)物業(yè)管理必須有所突破,社區(qū)民主自治、議行分設(shè)工作必須有所突破。這三項工作是互相關(guān)聯(lián)、互相促進的,社會治安綜合治理是龍頭,小區(qū)物業(yè)管理是突破口,社區(qū)民主自治是基礎(chǔ),小區(qū)物業(yè)管理工作作為改善社會治安的基礎(chǔ)措施、推動社區(qū)三個文明建設(shè)的實現(xiàn)手段,一定要抓緊抓好。
2、成立推進物業(yè)管理工作組。
3月底,成立以辦事處主任為組長、各線副主任擔任副組長的街推進物業(yè)管理工作組,每位副主任負責2個小區(qū)整治建設(shè)及推進工作的組織、管理、協(xié)調(diào)。工作組下設(shè)辦公室,辦公室設(shè)在城管科,負責日常推進工作。同時,以各社區(qū)居委會為單位分別成立以社區(qū)居委會主任為組長的社區(qū)推進物業(yè)管理工作組,負責具體的推進工作,由城管科統(tǒng)一管理和跟進。
3、調(diào)動社區(qū)居委會的主動性和積極性,發(fā)動轄內(nèi)機團單位和居民群眾共同參與。由居委會結(jié)合本社區(qū)的實際情況,制定了工作推進計劃和措施,并付諸實施,如西南片居委會為推進物業(yè)管理,以搞好轄內(nèi)治安為切入點,專門舉辦社區(qū)論壇,發(fā)動群眾參與,打好群眾參與物業(yè)管理、群防群治這張牌。街綜治辦召開轄內(nèi)機團單位會議,倡議機團單位每人每年為社區(qū)治安奉獻2小時。這些措施均收到了較好的效果,使大家逐步認識到,小區(qū)的物業(yè)管理、社區(qū)治安及社區(qū)建設(shè)各項工作,和自身利益息息相關(guān),只靠辦事處、社區(qū)居委會的力量是不夠的,還要依靠廣大機團單位、社區(qū)居民共同努力,形成合力。各機團單位、廣大社區(qū)居民紛紛獻計獻策,提出了許多有建設(shè)性的意見和建議,
4、做好基礎(chǔ)性工作,一是分別摸清小區(qū)內(nèi)已引入和未引入物業(yè)管理的大樓數(shù),未引入物業(yè)管理的每棟大樓選出樓長,在此基礎(chǔ)上,成立物業(yè)管理推進委員會;二是摸查轄區(qū)內(nèi)的特困戶,以及需安裝和維修的防盜門數(shù)目,由綜治辦牽頭,爭取6月份上門安裝和維修防盜門;三是充分發(fā)揮3支隊伍的作用,即救濟戶巡邏隊、義工巡邏隊、保安員隊伍。根據(jù)救濟戶每周為社區(qū)義務(wù)服務(wù)2小時的規(guī)定,安排救濟戶義務(wù)維護社區(qū)治安,并已統(tǒng)一和義工巡邏隊統(tǒng)一安排好值班表;四是實行基本型物業(yè)管理的小區(qū),增加保安進行巡邏。
5、發(fā)揮好示范帶動的作用,既要全面推進,又要有所側(cè)重,突出重點和特色。我街以今年創(chuàng)建的住宅小區(qū)為示范點,結(jié)合對小區(qū)的整體規(guī)劃,積極引導居民群眾,爭取采取綜合物業(yè)管理模式。初步?jīng)Q定在物業(yè)公司的配合下,小區(qū)的物管推進工作分幾步走:(1)環(huán)境改觀。包括圍墻的粉刷,幾個橫馬路的整治,人行道路面按高標準鋪設(shè);(2)規(guī)范停車。在幾條橫馬路劃出停車區(qū),用于停放本轄區(qū)內(nèi)的車輛,外來車輛一般不給進入,主干道不能停車;(3)整治占道經(jīng)營。建議小區(qū)內(nèi)機團單位召開檔口承租人會議,要求各檔主按章經(jīng)營,違者處罰,從根本上改善占道經(jīng)營現(xiàn)象;(4)改善治安。在主干道路口設(shè)拉閘,在部分通道口設(shè)路卡,主要路口設(shè)治安亭,限制外來人員和車輛的進入,各車輛保管站的保安同時負責本路口或路段的治安,小區(qū)內(nèi)增加保安巡邏,各保安聯(lián)動,基本上形成一個封閉的小區(qū)。(5)加大宣傳力度。在主干道兩側(cè)建宣傳長廊,物業(yè)宣傳要進入每家每戶、每個機團單位;召開社區(qū)論壇,請機團和居民對小區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)建設(shè)提建議,提高大家對物業(yè)管理的認識和支持力度。
二、結(jié)合物業(yè)管理推進工作,加強社區(qū)防范和群防群治隊伍建設(shè),促進社會綜治管理的改善
改善治安,要從人防技防入手,在加固技防的基礎(chǔ)上,尤其要推進群防群治工作,進一步完善社區(qū)的防范網(wǎng)絡(luò),注重發(fā)揮3支隊伍的作用。(1)建立一支戰(zhàn)斗力強的'社區(qū)保安防范隊伍,F(xiàn)社區(qū)保安隊伍共有58人,負責十五個社區(qū)的內(nèi)街巷的巡邏防控、定點大樓大院的看護,在日常社區(qū)區(qū)域性防控和防范社區(qū)入屋盜竊案中起到十分重要的作用。(2)組織社區(qū)義務(wù)巡邏隊。由街綜治辦牽頭,將轄區(qū)內(nèi)的部分下崗工人、治安積極分子組織起來,每天每班安排2小時街巷義務(wù)巡邏,根據(jù)有關(guān)規(guī)定安排救濟戶每戶每周2小時義務(wù)維護社區(qū)治安,并在時間上做好統(tǒng)一安排。(3)加強轄區(qū)大樓大院值班看護的建立,現(xiàn)已建立值班人員看護的大樓大院共32棟,值班人員70人。
實行基本物業(yè)管理的小區(qū),最重要的工作就是小區(qū)治安。維護良好的治安狀況,除現(xiàn)有的治安力量外,還一定要增加保安員在小區(qū)內(nèi)進行巡邏,經(jīng)費可以由物業(yè)推進委員會、樓長進行宣傳發(fā)動并上門收取,每戶每月2元。作為增加保安員的經(jīng)費,取之于民,用之于民,改善社區(qū)的治安環(huán)境。我街此項工作現(xiàn)在正在推進過程中。
三、在物業(yè)管理過程中遇到的困難和問題
1、硬件基礎(chǔ)差。我街是老城老街,城市基礎(chǔ)設(shè)施陳舊落后,殘舊房屋連片,危房多,成形的獨立小區(qū)非常少,據(jù)摸查統(tǒng)計,以目前條件來講,我街沒有適合實行全封閉、綜合型物業(yè)管理的小區(qū),適合半封閉的小區(qū)也很少,大部分只能實行強制性、基本型物業(yè)管理,而且這種狀況不是在一年、兩年內(nèi)靠街道等某幾個部門的力量所能改變的。
2、困難群眾多。我街的居民,散居狀況多,機團集中居住的少,無論從文化層次、綜合素質(zhì),還是居民就業(yè)層面、經(jīng)濟收入,都處于偏低水平,直接導致居民對社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理的理解和支持程度有限,在推進過程中出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)、不同步的現(xiàn)象。推進的速度越快,問題和矛盾越突出。比如,通過我們反復宣傳,許多居民對小區(qū)物業(yè)管理已比較認可,但一旦涉及到收費問題,許多居民就反映,目前吃飯、子女讀書這些最基本的需求還未解決,沒有閑錢來交物業(yè)管理費,要街道辦自己來解決。我們在安裝維修防盜門、收取治安費過程中屢屢遇到這種情況,物業(yè)管理是為廣大居民服務(wù)的,但同時也需要廣大居民全方位的參與和支持才能順利開展。
3、宣傳還要進一步加強。除了街道、社區(qū)居委會進行宣傳外,一些大眾化媒體也要進行正面的宣傳和引導。特別是現(xiàn)在的群眾法律意識比較強,對政府機關(guān)是否依法辦事的監(jiān)督意識很強,我們不可能強制性地要求他們?nèi)⑴c社區(qū)建設(shè)工作,宣傳的作用就顯得尢為重要。我街最近搞的社區(qū)論壇,召集熱心社區(qū)公益事業(yè)的居民群眾為社區(qū)建設(shè)、治安、物業(yè)管理提高意見和建議,在群眾中引起了強烈反響,收到積極作用。
雖然在推進小區(qū)物業(yè)管理過程中,困難和問題很多,很棘手,但我街全街上下能夠統(tǒng)一思想,認識到小區(qū)物業(yè)管理是城市基層管理的縮影,是從根本上改善治安狀況的必由之路,是加強社區(qū)三個文明建設(shè)的有力措施,事關(guān)群眾切身利益,只能進,不能退。相信有區(qū)委、區(qū)政府的正確引導和大力支持,有黨工委、辦事處的堅強領(lǐng)導,有一支精干的干部、社區(qū)隊伍的共同努力,有機團單位、居民群眾支持和參與,我街有決心、有信心、有能力打贏這場攻堅戰(zhàn)。
物業(yè)管理工作的情況匯報4
近年來,我市物業(yè)管理朝著法制化、規(guī)范化和市場化的方向不斷完善和發(fā)展,取得了一定的成績,物業(yè)管理的托管規(guī)模不斷擴大、物業(yè)管理的領(lǐng)域不斷延伸,物業(yè)管理服務(wù)水平不斷提升。但是,由于管理體制上的不完善、不健全、不順暢,導致部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)管理與物業(yè)管理相互交叉相互推諉、屬地管理與行業(yè)管理脫節(jié)等矛盾曰益顯現(xiàn),一定程度上阻礙了我市物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)管理的特點和發(fā)展規(guī)律要求我們,必須建立一個社區(qū)聯(lián)動、齊抓共管的新機制才能保證我市物業(yè)管理的健康和諧發(fā)展,才能讓廣大人民群眾滿意。
一、市區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
物業(yè)管理作為一種新興服務(wù)產(chǎn)業(yè),在我市經(jīng)歷了從無到有,從小到大的發(fā)展過程。市區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)由建市初的1家,發(fā)展到現(xiàn)在的47家,物業(yè)管理項目共78個,托面積576.75萬平方米,其中住宅面積為424.88萬平方米,占73.67。新建成的各類住宅小區(qū)都有專業(yè)化的物業(yè)管理公司來進行管理,部分大廈區(qū)和工業(yè)區(qū)也引進了物業(yè)管理體制。從全方位的小區(qū)物業(yè)管理,發(fā)展到保安、保潔、綠化等專項管理,從房屋本身的維護拓展到家政服務(wù)、社區(qū)活動、中介咨詢等既有綜合性的,又有專項性的管理。經(jīng)過多年的努力,我市已有5個住宅小區(qū)獲得了“省級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、2個辦公大廈獲得“省級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”、2個工業(yè)項目“省級優(yōu)秀物業(yè)管理工業(yè)園區(qū)”1個大廈獲得國家級“優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”。為規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理,建立和完善監(jiān)管機制,我市先后制定了《xx市物業(yè)管理實施細則》、《xx市住宅公用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《xx市建設(shè)市場信用管理暫行辦法》等一系列規(guī)范性文件,使我市的物業(yè)管理走上了有法可依,有章可循的軌道,保障了物業(yè)管理健康有序發(fā)展?傮w上講,市區(qū)物業(yè)管理取得了顯著的成效。
二、市區(qū)物業(yè)管理進程中存在的問題和困難
雖然我市物業(yè)管理取得了一定的進展,同時我們也要清醒的認識到在具體中還存在著許多問題和困難,由于我市物業(yè)管理體制過分單一和薄弱,缺乏物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導,缺少相關(guān)政府部門的齊抓共管,使得我市物業(yè)管理體制的弊端曰益顯現(xiàn)出來,一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理面廣量大,難以實現(xiàn)全面覆蓋。我局房管處市區(qū)物業(yè)管理負責曰常事務(wù),每天要接待大量的群眾來信來訪,協(xié)調(diào)大量的矛盾和糾紛,往往心有余而力不足,導致很多的事務(wù)來不及處理甚至有些事情處理的不能完全到位。特別是中心城區(qū)范圍的擴大,近期洋河、曉店、雙莊、耿車、順河、三棵樹等地“41”工程建設(shè)的小區(qū)物業(yè)管理投訴不斷,由于這些地方距市區(qū)比較遠,我們的投訴受理成本比較高,加之我局交通工具比較緊張,對此種問題我們只能疲于應付,不能從根本上解決問題,導致很多的事務(wù)來不及處理,甚至有些事情處理的不能完全到位。
。ǘ⿲俚毓芾淼穆氊熯需進一步健全。一直以來,負責屬地管理的宿城區(qū)、宿豫區(qū)、市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、湖濱新城開發(fā)區(qū)都沒有設(shè)置相應的機構(gòu)來負責對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督,使得行業(yè)管理與屬地管理出現(xiàn)了脫節(jié),社區(qū)管理與物業(yè)管理相互交叉又相互推委,屬地管理和社區(qū)管理一直處于薄弱和被動的境地。因此,街道辦事處、社區(qū)居委會和派出所很難在物業(yè)管理中發(fā)揮應有的作用,甚至在部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)居委會與物業(yè)管理企業(yè)矛盾十分尖銳。
。ㄈ┎块T聯(lián)動、齊抓共管的局面沒有形成。物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程,涉及到建設(shè)、國土、規(guī)劃、工商、城管、環(huán)保、供電、供氣、供水等多個部門,但由于各部門之間的職責還沒有完全理順,難以形成齊抓共管的合力,使得物業(yè)管理過程出現(xiàn)的難點問題無法解決。
三、周邊城市物業(yè)管理體制的情況
淮安、南通、徐州、鹽城等地方將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理,建立“條塊結(jié)合,以塊為主”的管理體制。設(shè)立區(qū)級物業(yè)管理機構(gòu),負責對所在地物業(yè)管理企業(yè)進行屬地管理,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理曰常的指導與監(jiān)督,市政府每年把物業(yè)管理納入到對區(qū)一級政府的`考核。區(qū)級物業(yè)管理部門加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導,指導和監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)開展,對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢和新成立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)提出初審意見,做好物業(yè)企業(yè)的曰常管理,。
鹽城市在強化屬地管理的同時,經(jīng)市政府批準成立鹽城市物業(yè)管理中心,屬全民事業(yè)單位,人員編制6名,負責物業(yè)管理糾紛的協(xié)調(diào)處理,承擔物業(yè)管理招投標和維修基金核算,參與平安小區(qū)、文明小區(qū)創(chuàng)建等。
四、建立和諧完善的管理新體制,努力提升全市物業(yè)管理水平
針對我市物業(yè)管理存在的問題,建議我市依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī),借鑒兄弟城市的先進經(jīng)驗,抓緊在宿豫區(qū)、宿城區(qū)、市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、湖濱新城開發(fā)區(qū)和蘇宿工業(yè)園
區(qū)設(shè)立區(qū)級物業(yè)管理部門,建立“兩級政府,三級管理,部門聯(lián)動、條塊結(jié)合,重心下移”的物業(yè)管理新體制,以提升我市物業(yè)管理整體水平。
(一)重新調(diào)整市建設(shè)部門的職責,讓部分重心下移。市建設(shè)部門是物業(yè)管理的行政主管機關(guān),主要職責是貫徹國家、省、市和物業(yè)管理法規(guī)政策,推進物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)建設(shè),制定行業(yè)規(guī)范,核定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級,指導國家、省物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標,指導維修基金的的管理以及行業(yè)培訓等。
(二)設(shè)立區(qū)級物業(yè)管理部門,加強屬地管理。在宿豫區(qū)、宿城區(qū)、xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、湖濱新城開發(fā)區(qū)和蘇宿工業(yè)園區(qū)設(shè)立區(qū)級物業(yè)管理部門,并充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會在物業(yè)管理中的作用。
賦予各區(qū)物業(yè)管理部門如下職責:1、指導監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法規(guī)政策,參與制定并監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)貫徹執(zhí)行行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標準;2、負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的政策咨詢及資質(zhì)初審,對符合條件的報上級主管部門審核;組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)參與全市資質(zhì)年檢,并提出初審意見,做好物業(yè)管理企業(yè)的曰常管理;3、負責轄區(qū)內(nèi)的維修基金收繳、使用、審批和管理;4、與街道辦事處共同指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會的選舉,依法協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司和社區(qū)居委會的關(guān)系;負責業(yè)主委員會的備案,接受市建設(shè)局業(yè)務(wù)指導,每半年報告一次備案情況。5、指導社區(qū)居委會等組織物業(yè)管理業(yè)務(wù),負責及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;協(xié)助城管、環(huán)保、公安等行政主管部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等。
。ㄈ┟鞔_相關(guān)職能部門職責,建立密切配合的管理系統(tǒng)。政府各部門依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)管理規(guī)定,切實履行職責,對職責范圍內(nèi)的事情要進行指導和監(jiān)督,對違反本部門規(guī)定的行為及時依法查處,積極支持配合物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理,形成一個由建設(shè)部門牽頭,各相關(guān)職能部門積極配合支持的良性管理系統(tǒng)。
綜上所述,我市物業(yè)管理體制所顯現(xiàn)來的弊端已經(jīng)影響到了整個行業(yè)的健康發(fā)展,建立健全一個和諧完善的體制已是刻不容緩。我們堅信,在市委市政府的正確領(lǐng)導下,在各部門的大力支持下,我市物業(yè)管理的新體制一定會很快建立,物業(yè)管理行業(yè)必將迎來一個新的發(fā)展機遇。
物業(yè)管理工作的情況匯報5
20xx年,在市委、市政府的正確領(lǐng)導下,街道辦物業(yè)管理工作堅持以事實為依據(jù)、以法律法規(guī)為準繩,結(jié)合轄區(qū)物業(yè)管理實際情況,為21規(guī)范和發(fā)展物業(yè)小區(qū)的管理水平做了大量積極的工作,并取得了一定的成績。
一、基本情況
城區(qū)街道辦目前共有74個物業(yè)管理住宅小區(qū),113個無物業(yè)管理的小區(qū)。
二、工作情況
。ㄒ唬┘訌婈犖榻ㄔO(shè),明確崗位職責,全面提升轄區(qū)物業(yè)管理水平
針對物業(yè)管理工作復雜、矛盾突出、業(yè)務(wù)性強的特點,街道辦設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心,并在xx個社區(qū)設(shè)置專職物業(yè)管理專干,專門負責物業(yè)投訴處理、小區(qū)環(huán)境保護、指導成立業(yè)主委員會等物業(yè)相關(guān)工作。一是加強學習,提高專業(yè)素質(zhì)。街道辦召開專門會議,學習《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等物業(yè)管理相關(guān)制度和專業(yè)知識,提高工作人員服務(wù)能力。二是加強制度建設(shè),實施規(guī)范化管理。根據(jù)《物業(yè)管理條例》出臺《業(yè)主大會成立程序》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》,規(guī)范業(yè)主委員會成立程序和工作流程。建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解、日常投訴回復等工作制度。出臺日常巡查考核。明確業(yè)主委員會、物業(yè)公司、社區(qū)各自的崗位職責,主動發(fā)現(xiàn)和解決問題,有針對有重點地開展各項工作。
(二)規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作
組織并指導完成了棗香苑、家和苑A區(qū)2個小區(qū)業(yè)主委員會選舉工作,暫停家和苑A區(qū)1個業(yè)主委員會工作,目前正在進行的是綠地寶塔小區(qū)的業(yè)委會選舉工作。另外還指導壹號公館、陽光城、芙蓉苑一、二22期4個小區(qū)開始進行籌備。
。ㄈ╊A防在先,疏堵結(jié)合,妥善處理各類物業(yè)管理糾紛及日常投訴工作
本著“預防在先、疏堵結(jié)合、及時發(fā)現(xiàn)、有效化解”的原則,協(xié)調(diào)解決了物業(yè)管理中的疑難問題,及時化解物業(yè)糾紛。截至目前,接待處理居民、物業(yè)投訴150余起,回復處理政府督辦、市長郵件、微博投訴42件。投訴主要問題為物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主委員會不作為、房屋質(zhì)量問題、環(huán)境衛(wèi)生問題等。其中已辦結(jié)39件;下發(fā)整改通知書4份;未辦結(jié)3件。妥善處理了綠地寶塔業(yè)主委員會投訴糾紛、陽光城車輛被劃問題、水木靈州南區(qū)業(yè)主糾紛、水木靈州物業(yè)管理問題、綠地寶塔小區(qū)房屋質(zhì)量問題等,避免了大規(guī)模上訪事件的發(fā)生。
。ㄋ模┮詣(chuàng)衛(wèi)生城市為契機,加強日常巡查考核和開展專項整治活動,提升轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整體水平
針對我市進行的創(chuàng)衛(wèi)生城市活動,我們把加強日常巡查考核與開展專項整治活動相結(jié)合,實行拉網(wǎng)式與無縫隙式環(huán)境衛(wèi)生集中整治行動。一是成立了日常巡查小組。結(jié)合日?己斯ぷ鲗爡^(qū)物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進行日常檢查考核,對個別小區(qū)存在的臟、亂、差問題責令小區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)場整改,對亂堆亂放現(xiàn)象相對集中且較為嚴重的制定切實可行的整改措施,對整改不及時或不徹底的物業(yè)公司,按照相關(guān)規(guī)定進行了通報批評,并跟蹤督促、加強整改,確保全部達標。二是積極開展環(huán)境衛(wèi)生專項整治活動。街道辦今年共開展3次物業(yè)提升及環(huán)境專項整治活動,對環(huán)境衛(wèi)生及綠化投入資金75萬元。通過一系列專項23整治活動的開展,轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生水平顯著提高。
。ㄎ澹╅_展宣傳工作,大力提高居民素質(zhì),共同保護環(huán)境
為宣傳創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市,物業(yè)辦及各社區(qū)開展了多種多種的環(huán)境保護、環(huán)境衛(wèi)生及綠化宣傳。
一是綠化宣傳:今年3月初,為禁止小區(qū)內(nèi)毀綠種菜等不文明現(xiàn)象,物業(yè)辦印制并發(fā)放《致城區(qū)中小學生、幼兒園幼兒家長的一封信》27757份,同時發(fā)動街道社區(qū)干部。轄區(qū)居民積極轉(zhuǎn)發(fā)《破解“菜籃子”難題,社區(qū)新舉措遍地開“花”》及《關(guān)于小區(qū)內(nèi)禁止種菜的倡議書》11000余次,為打造和諧、宜居、優(yōu)美的生活環(huán)境做出積極的'努力。
二是愛國衛(wèi)生活動宣傳。6月5日,物業(yè)辦及各社區(qū)在廣場進行“愛國衛(wèi)生月”宣傳活動,現(xiàn)場發(fā)放環(huán)境保護宣傳冊200余份,紀念本50本,紀念掛歷50張,宣傳扇子100把。各社區(qū)利用電子屏、懸掛條幅等方式宣傳環(huán)境保護,呼吁居民共同保護環(huán)境。
。┘訌姛o物業(yè)小區(qū)統(tǒng)一管理
引進幸福物業(yè)進駐西苑小區(qū)、南苑小區(qū)、北苑小區(qū)、紫苑小區(qū)、清華苑、靈春園、湖濱小區(qū)、健康小區(qū)、棗苑雅居;森淼物業(yè)進駐綠地寶塔小區(qū)、龍鳳佳苑;正光旭物業(yè)進駐棗香苑、龍翔苑;恒志物業(yè)進駐民生佳苑、盛世嘉園小區(qū),著力提升xx市物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。
。ㄆ撸┩晟凭用裥^(qū)基礎(chǔ)設(shè)施
1、爭取住建局、執(zhí)法局、人大、政協(xié)項目。
一是住建局項目:
1、爭取住建局的監(jiān)控設(shè)施項目:通過排查,轄區(qū)184個居民小區(qū)現(xiàn)有監(jiān)控探頭1503個,需新增2739個,現(xiàn)已報住建局。
2、爭取住建局打造24龍鳳佳苑涼亭、長廊,并修復破損路面,現(xiàn)項目已完成。
二是爭取綜合執(zhí)法局的環(huán)衛(wèi)設(shè)施項目。截至目前已完成72個電動垃圾車、450個鐵質(zhì)垃圾桶的發(fā)放。
三是爭取人大項目:
1、打造西湖社區(qū)上元名城文化廣場。
2、打造謝家井社區(qū)棗園人家休閑長廊。
3、打造朔方路社區(qū)陽光城室外體育廣場。
4、打造水木靈州龍翔苑老年活動室。現(xiàn)項目已報人大,正在招標中。四是爭取政協(xié)項目,用于打造棗苑雅居小區(qū)內(nèi)路面和小區(qū)外通向主道路路面,門徑電子桿,智能化車棚,路燈、安裝健身路徑,營造文化宣傳氛圍,打通寧安醫(yī)院與棗園雅居,方便進行統(tǒng)一管理。
2、在市政府立項,著力解決無物業(yè)小區(qū)綠化灌溉管網(wǎng)問題。
3、排查居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。
一是排查居民小區(qū)排污設(shè)施,聯(lián)合綜合執(zhí)法局對轄區(qū)老舊小區(qū)進行吸污排污,截至目前,已完成棗香苑、燃料公司家屬樓等111個小區(qū)化糞池、污水管的清理,共清理出污水2853車,打水251車,疏通管道8337米。
二是排查健身休閑設(shè)施。需新增健身設(shè)施的居民小區(qū)91個,其中健身器材224套,休閑座椅1303個,涼亭23個,宣傳欄40個。
三是聯(lián)合國土局排查私搭亂建606處,并報綜合執(zhí)法局進行拆除。
四是排查環(huán)衛(wèi)設(shè)施情況,轄區(qū)56個居民小區(qū)需新增垃圾桶2919個、垃圾箱1xx個、垃圾車54個,調(diào)查表已報送綜合執(zhí)法局。
五是排查居民小區(qū)道路破損情況、亮化設(shè)備及上下水管網(wǎng)。其中,路面需硬化小區(qū)35個,1xx833.5㎡;亮化設(shè)施需進行維修小區(qū)52個;需維修上下水管網(wǎng)小區(qū)63個。現(xiàn)已將排查情況已報送住建局。
。ò耍┩晟菩^(qū)綠化水平,提高居民生活舒適度
完成70個小區(qū)綠化任務(wù),栽植各類苗木867201棵(城區(qū)居民平均每人種樹8.4棵),包括側(cè)柏、紫葉李、四季玫瑰、馬蘭等。完成綠化面積103萬平方米。重點打造棗香苑綠化亮點工程,在棗香苑栽植各類苗木共計84798株,主要包括海棠、龍爪槐、碧桃等。街道辦及時督促物業(yè)公司清理綠化帶內(nèi)垃圾,指導小區(qū)開展綠化修剪,病蟲防治、雜草鏟除,灌溉工作,并隨時到小區(qū)查看綠化情況。重點指導小區(qū)對綠化進行灌水養(yǎng)護,保持小區(qū)綠化帶內(nèi)干凈整齊,不遮擋居民房屋,F(xiàn)已有綠洲苑、尚品苑等51個小區(qū)正在修剪樹枝。預計10月底全部完成。
物業(yè)管理工作的情況匯報6
縣人大常委會:
從20xx年開始,我縣不斷加大城市建設(shè)步伐,城市規(guī)模不斷擴大,住宅小區(qū)建設(shè)長足發(fā)展,到目前為止,全縣共有各類住宅小區(qū)36個,總面積達到152.38萬平方米。同時,小區(qū)物業(yè)也應運而生,現(xiàn)在我縣共有12家物業(yè)企業(yè),包括肆級資質(zhì)的8家、暫定資質(zhì)2家、資質(zhì)過期的2家,從業(yè)人員達到150余人。其中:物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)有26家,面積約123.7萬平方米;單位和自治管理的有9家,面積約26.88萬平方米;商業(yè)小區(qū)1個,面積約為1.8萬平方米。35個住宅小區(qū)中成立業(yè)主委員會有5家,其中備案的有3家,未備案2家。
一、近年我縣物業(yè)管理工作情況
(一)加強領(lǐng)導,健全體制機制。
近年來,縣政府高度重視物業(yè)管理工作,牢固樹立“物管”無小事理念,把抓好物業(yè)管理列入政府工作子地叧収的重要議事日程,并采取積極有力的措施抓好物業(yè)管理工作。
1、成立物業(yè)管理領(lǐng)導小組。由分管縣長任組長,縣建設(shè)、城管、發(fā)改、公安、質(zhì)監(jiān)、工商、財政、環(huán)保、司法、民政、文廣、衛(wèi)生、供電等部門和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)主要負責人為成員。
2、建立聯(lián)席會議制度。研究制定我縣物業(yè)管理政策,決策部署物業(yè)管理重要事項,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大疑難問題。
3、理順管理體制。根據(jù)xx市建設(shè)局《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的實施意見》(市建房發(fā)[20xx]12號)文件精神,按照“條塊結(jié)合、以塊為主,鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)、屬地管理”的原則,明確新建住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、分散式住宅樓的物業(yè)管理模式,進一步理順物業(yè)管理體制機制。
4、制定《細則》、細化管理。正在根據(jù)即將出臺的《xx市物業(yè)管理辦法》,已草擬《xx縣物業(yè)管理實施細則》,現(xiàn)在正在征求意見,待市管理辦法正式出臺后,即可出臺我縣實施細則。《細則》中對物業(yè)管理工作中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門職責、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維修、物業(yè)保修金和專項維修資金等事項進一步細化,操作性較強,準備近期下發(fā)。
(二)加強管理,提高物管水平。
1、建立和落實年檢、檢查、測評、通報、激勵和聘用等管理制度。建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)年檢,物管小區(qū)年度檢查,業(yè)主滿意度年度測評,業(yè)主投訴年度通報等制度。按照承諾服務(wù)標準及合同約定事項,進行逐項打分,對檢查測評結(jié)果進行通報,對問題突出的小區(qū)責令物管企業(yè)進行整改。嚴格資質(zhì)管理,開展物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢與升級換證工作,確保從業(yè)的物管企業(yè)資質(zhì)合格。嚴格前期物業(yè)管理招投標備案制度,建立市場競爭機制,提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平和競爭力。建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案和物業(yè)管理退出制度,完善臨時物管服務(wù)應急程序,嚴格資質(zhì)評定、年審、物業(yè)招投票程序。建立和完善激勵機制,開展物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)、優(yōu)秀企業(yè)、先進單位年度評比工作,樹立典型,鞭策后進。對管理水平低、收費不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將按照法律規(guī)定程序解聘,對違反規(guī)定擅自撤離的,將依法責令改正并給予行政處罰,情節(jié)嚴重的要建議發(fā)證機關(guān)吊銷資質(zhì)證書。
2、落實物業(yè)配套設(shè)施。嚴格執(zhí)行xx市建設(shè)局《關(guān)于加強房地產(chǎn)建設(shè)項目程序監(jiān)管的通知》的規(guī)定,實施與建設(shè)單位簽訂《建設(shè)項目備案合同》制度,從項目審批、規(guī)劃設(shè)計方案審定、建設(shè)、驗收等各個環(huán)節(jié),加強對物業(yè)管理配套設(shè)施的管理,從源頭杜絕由于物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)與管理不規(guī)范所帶來的糾紛和矛盾。嚴格物業(yè)管理用房建設(shè)和收繳,統(tǒng)一將物業(yè)管理用房納入小區(qū)竣工驗收。
3、培訓物管和安保人員。開展物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓和對物業(yè)保安負責人進行系統(tǒng)培訓,提升物業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)水平。
4、實現(xiàn)收繳維修資金與物業(yè)管理用房繳交制度化。為保證物業(yè)維修基金的`正常使用,確保物業(yè)能及時得到維修,對新建竣工用于銷售的小區(qū),在交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)時,按照購房總額2%的比例一次性交納住宅專項維修資金。為加強物業(yè)管理用房確認管理工作,保證物業(yè)管理用房按規(guī)定配置比例及時到位,專門制定物業(yè)管理用房繳交辦法。
(三)強化宣傳,濃厚物管氛圍。
積極利用電視廣播、報紙刊物、網(wǎng)絡(luò)等媒體,加強對物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和物業(yè)管理知識的宣傳,提高全社會對物業(yè)管理重要作用的認識,引導廣大群眾和小區(qū)業(yè)主樹立正確的物管意識、主體意識,爭取廣大群眾對物業(yè)管理的認同和支持。通過舉辦社區(qū)活動、聘請專家和有經(jīng)驗的人士解答廣大業(yè)主及住戶的疑難問題,引導業(yè)主轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)房屋管理觀念,積極參與物業(yè)管理。
二、目前我縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的問題和產(chǎn)生原因
盡管我們做了不少工作,但是由于管理難度大,服務(wù)水平低,機制不健全,致使物業(yè)有矛盾,業(yè)主不滿意,群眾意見大。
(一)歷史原因造成的問題。
部分住宅區(qū)開發(fā)比較早、特別是老舊住宅區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施不完善,出現(xiàn)問題多,維修難度大,物業(yè)費也比較低,物業(yè)管理企業(yè)不愿或無法管理。部分小區(qū)內(nèi)道路狹窄,車位、車庫不配套等問題,特別是在業(yè)主利益受到損害時(如車輛碰擦等現(xiàn)象),其矛頭直接指向物管企業(yè)。部分開發(fā)企業(yè)房屋質(zhì)量或配套設(shè)施不到位,售前宣傳與實際不符,業(yè)主心生怨氣,造成情緒偏激,影響物業(yè)管理。
(二)物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平問題。
根據(jù)當前物管費的收費標準低,人員費用不斷攀升,造成物管企業(yè)利潤較低,導致企業(yè)不愿或無力聘用素質(zhì)較高的從業(yè)人員。所以,招聘的從業(yè)人員一般都為社會下崗人員或農(nóng)民工,知識層次較低,素質(zhì)參差不齊。服務(wù)水平低,滿足不了業(yè)主要求,導致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿,致使少數(shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費。同時,還有一些企業(yè)忽略自身形象,對業(yè)主遇到的問題不能盡心盡責處理,能過則過,服務(wù)僅限于表象管理,缺少物業(yè)管理必備的人性化服務(wù);少數(shù)物業(yè)企業(yè)在小區(qū)管理中對員工的要求低,導致職工只限于“應付”,缺乏“盡心盡職”的工作標準,導致服務(wù)水平低下。
(三)少數(shù)業(yè)主認識偏差問題。
不少業(yè)主將物業(yè)服務(wù)看作是“包管一切”,要求物業(yè)企業(yè)解決很多非職責范圍內(nèi)的問題,當問題得不到解決時,不是以積極的態(tài)度一分為二地理解責任承擔問題,或是通過正面渠道解決,而是以簡單、偏激的拒繳物業(yè)服務(wù)費的方法對待,由此引發(fā)其他業(yè)主的效仿,使拖欠交納物業(yè)服務(wù)費成為普遍現(xiàn)象,造成惡性循環(huán);部分業(yè)主對物業(yè)管理的有償服務(wù)懷有抵觸情緒,過分強調(diào)權(quán)利,不愿承擔義務(wù),不服從管理,亂裝修、亂搭建、亂停車等現(xiàn)象不斷發(fā)生;還有一些業(yè)主在維權(quán)需要時,要求小區(qū)成立業(yè)主委員會或要求業(yè)主委員會發(fā)揮作用,但在需要業(yè)主行使權(quán)利時不重視,對小區(qū)管理漠不關(guān)心。如不愿參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘和業(yè)主委員會的成立等等。部分居民認為,物業(yè)管理可有可無,認為治安、綠化、環(huán)境衛(wèi)生應由政府管,不愿出錢“買服務(wù)”。而且舊住宅區(qū)低收入家庭和老弱居民較多,收入相對較低,導致舊住宅區(qū)服務(wù)收費困難,造成物業(yè)企業(yè)利益無法保障,致使物管企業(yè)不愿入駐或退出現(xiàn)象發(fā)生。
(四)老住宅區(qū)物業(yè)管理問題。
老住宅區(qū)房屋普遍建造于20世紀80至90年代中期,大多是計劃經(jīng)濟年代的單位福利房,夾雜著低矮破舊的平房;且通過住房制度改革,房屋產(chǎn)權(quán)形成多元化格局,絕大多數(shù)公有住房轉(zhuǎn)為私人所有,變房改前的單位管理為房改后的產(chǎn)權(quán)人自行管理,出現(xiàn)物業(yè)管理的真空現(xiàn)象,治安、消防、公共部位及設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)、修繕、環(huán)境綠化、清潔衛(wèi)生等都存在不少問題,居民生活質(zhì)量難以提高,社會化、市場化、專業(yè)化的現(xiàn)代化管理模式無法推行地地子,影響著全縣物業(yè)管理整體水平的提高。
(五)工作體制機制問題。
盡管政府前期已出臺了加強物業(yè)管理方面的相關(guān)政策,但總體上抓落實的力度還不夠,成效還不明顯,特別是有物業(yè)管理任務(wù)的職能部門,對物業(yè)管理工作還沒有引起足夠的重視,從而導致抓落實的力度不夠。同時,全縣物業(yè)管理的體制機制還不健全,當前的現(xiàn)狀是由縣住建局房地產(chǎn)物業(yè)股來管理指導全縣的物業(yè)管理工作,力量明顯偏弱,工作協(xié)調(diào)難度也很大,迫切需要進一步完善工作的體制機制。
三、今后物業(yè)管理工作舉措
下一步,縣政府將著重抓好以下幾方面的工作:
(一)齊抓共管,進一步形成物業(yè)管理合力。
進一步加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導,按照縣政府當前已經(jīng)出臺的相關(guān)政策,按照“條塊結(jié)合、以塊為主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)、屬地管理”的原則,不斷完善各項體制機制,明確職責,落實責任,切實發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、部門的作用,形成抓好物業(yè)管理工作的合力。根據(jù)當前我縣物業(yè)管理工作實際,積極組織物業(yè)企業(yè)外出學習取經(jīng),進一步總結(jié)經(jīng)驗,查找問題,加強整改,努力提高我縣物業(yè)管理工作水平。同時,根據(jù)當前的物業(yè)管理現(xiàn)狀,進一步理順物業(yè)管理的體制機制,使物業(yè)管理做到有錢辦事、有章理事、有人管事。
(二)分類管理,進一步理順物管體制。
一是新建設(shè)小區(qū)。嚴格按照規(guī)劃設(shè)計方案等要求進行建設(shè),完善物業(yè)管理移交手續(xù),保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后,開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方按規(guī)定做好物業(yè)管理銜接,確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務(wù)。
二是老舊住宅區(qū)。由產(chǎn)權(quán)單位對物業(yè)管理工作負責,無產(chǎn)權(quán)單位的,由轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和社區(qū)居委會對物業(yè)管理工作負責,及時組織召開業(yè)主大會,組建業(yè)主委員會,由業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。采取的模式:
(1)督促并組織住戶采取“棟樓管理”或“庭院式居民自治管理”模式,確保衛(wèi)生保潔、安全防范、共用設(shè)施設(shè)備維修有人管。
(2)由產(chǎn)權(quán)單位和管委會(社區(qū))協(xié)同建設(shè)等部門進行合理劃片整合,并由產(chǎn)權(quán)單位或社區(qū)居委會牽頭,組建物業(yè)服務(wù)隊,落實以衛(wèi)生保潔、安全防范、共用設(shè)施設(shè)備維修為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)。
(三)突出重點,進一步規(guī)范物管運作機制。
一是完善物業(yè)管理用房配置辦法,規(guī)范物業(yè)管理用房和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。嚴格物業(yè)項目交付使用規(guī)定,嚴格開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)承接驗收手續(xù)。
二是嚴格小區(qū)專項維修基金收繳比例,逐步變由開發(fā)企業(yè)代收為購房業(yè)主自行交納,進一步避免開發(fā)商占用維修基金現(xiàn)象發(fā)生。
三是規(guī)范小區(qū)公共秩序管理工作。
按照部門工作職責,及時指導業(yè)主大會的成立和物管小區(qū)的日常檢查,嚴格對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的戶外廣告、牌匾設(shè)置審批和監(jiān)督管理,依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞綠地、亂設(shè)攤點、亂涂亂畫、私自搭建、犬類豢養(yǎng)以及煙塵污染、噪聲擾民等行為。四是逐步建立開發(fā)企業(yè)房屋質(zhì)量保修金制度。新建竣工、用于銷售的小區(qū),在交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)時,按照小區(qū)建筑安裝總造價2%的比例一次性交納房屋質(zhì)量保修金,以便房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)不積極配合維修時,應急使用,超出質(zhì)保期后,將全額退還。
(四)依法行政,進一步加強物管行業(yè)監(jiān)督。
嚴格建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案、物業(yè)管理退出機制,嚴格資質(zhì)評定、年審、物業(yè)招投標程序。對管理水平低、收費不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將按照法律規(guī)定程序解聘,對違反規(guī)定擅自撤離的,將依法責令改正并給予行政處罰,情節(jié)嚴重的要建議發(fā)證機關(guān)吊銷資質(zhì)證書。在嚴格管理的同時,逐步建立市場競爭、激勵機制,積極開展達標創(chuàng)優(yōu)活動,不斷提高物業(yè)管理監(jiān)管水平。
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