關于盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房調(diào)研報告

　　隨著社會不斷地進步，報告與我們愈發(fā)關系密切，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。那么大家知道標準正式的報告格式嗎？下面是小編精心整理的關于盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房調(diào)研報告，希望對大家有所幫助。

　　關于盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房的調(diào)研報告盤活漁農(nóng)村閑置農(nóng)房能夠大力促進漁農(nóng)民增收和美麗鄉(xiāng)村建設，漁農(nóng)村老年群體通過出租等形式盤活閑置農(nóng)房，增加一定收入解決養(yǎng)老問題，同時盤活閑置農(nóng)房又為促進民宿經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供了條件。為做好上述二方面問題的有效結合，縣政協(xié)在去年開展盤活漁農(nóng)村閑置農(nóng)房調(diào)研的基礎上，今年繼續(xù)開展這一課題的深化，調(diào)研組實地走訪了菜園鎮(zhèn)、五龍鄉(xiāng)、黃龍鄉(xiāng)，開展座談交流，聽取意見建議�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　我縣漁農(nóng)村農(nóng)房約有1.5萬套，據(jù)縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局口徑統(tǒng)計，目前全縣閑置農(nóng)房1679套，其中已盤活利用731套，占閑置農(nóng)房的43.5%。據(jù)縣文旅局口徑統(tǒng)計，漁家民宿經(jīng)營戶共1007家，床位數(shù)19148張，20xx年，全縣漁家民宿戶均凈收入達22.3萬元。

　　目前我縣初步規(guī)劃5個閑置農(nóng)房盤活利用重點區(qū)域：離島·十里金灘特色小鎮(zhèn)、百年漁場--盡山旅游風情小鎮(zhèn)、東海五漁村、藍色海灣與藍海岸區(qū)、百年燈塔海上花鳥示范島，涉及到6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，14個漁農(nóng)村。確定了4個示范區(qū)項目，打造實體樣板：花鳥鄉(xiāng)花鳥村示范區(qū)“建設項目”；嵊山鎮(zhèn)牧心藍灣國際海島度假村示范區(qū)“儲備項目”；五龍鄉(xiāng)黃沙村主題街區(qū)示范區(qū)“儲備項目”；五龍鄉(xiāng)左岸嶼民宿綜合體“提升項目”。

　　二、存在的主要問題

　�。ㄒ唬┐寮�體收儲宅基地后不能以經(jīng)營性用途獲得民宿審批。我們通過對以上各區(qū)域閑置農(nóng)房及宅基地收儲、招商引資情況的調(diào)研，目前主要有兩種方式來盤活閑置農(nóng)房，一是集體收儲、對外招商；二是個人直接與投資商簽訂租賃協(xié)議。比如嵊山鎮(zhèn)對滿嘴頭區(qū)塊通過村集體和國資搭建平臺公司，集中收購民房，再向外招商招租；菜園鎮(zhèn)金平村對大魚岙閑置農(nóng)房在征得產(chǎn)權人同意后由村集體統(tǒng)一收購。以上房屋收購后，因宅基地性質(zhì)沒有改變，投資商不能作為主體申請民宿建設和開辦審批，原宅基地使用權人申請也不現(xiàn)實，而村集體審批主要涉及兩個問題，一是根據(jù)目前土地法規(guī)定，村集體土地不能用于經(jīng)營性房產(chǎn)開發(fā)；二是村集體只能申請公益類或公用設施類的房產(chǎn)建設審批，民宿只能由宅基地使用權人申請房屋建設審批。因此，村集體收購個人房屋后，宅基地由村統(tǒng)一收儲，投資商要投資民宿，在審批上依舊要原宅基地使用權人去辦理，這會導致一系列的后續(xù)糾紛和問題，除非集體土地征用為國有土地掛牌出讓，但又涉及成本上升等問題。按目前情況來看，在國家對集體土地入市政策未實質(zhì)性落地的時候，投資商和村集體即使達成開發(fā)協(xié)議，在審批上仍處于兩難狀況。如菜園鎮(zhèn)金平大魚岙村閑置農(nóng)房收購后對這些政策不是十分了解，認為村里集中去審批民宿建設就可以了。

　�。ǘ�）農(nóng)房租賃信息不對稱導致閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)不規(guī)范。在去年課題調(diào)研的基礎上，我們又針對由于農(nóng)房信息不對稱，致使閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)不規(guī)范，投資商與個人簽訂租賃協(xié)議、租賃價格和后續(xù)審批等問題，專題召開了座談會。根據(jù)投資商反映，情況主要有兩種，一種由投資商找到村里，由村里出面了解出租房屋情況，價格由投資商和房屋所有權人協(xié)商，但涉及其他房屋租賃時，由于沒有一定的指導價，租賃價格水漲船高，投資商難以接受，即使交易成功，后續(xù)審批手續(xù)又需要房屋所有權人去辦理，因此在價格協(xié)商上處于被動，多數(shù)是通過人情談妥。比如舟山匯城民宿管理有限公司投資的五龍會城村“左岸嶼”民宿綜合體，投資商與房屋所有權人洽談租賃價格，就遇到這些情況。第二種是與村里直接商談，這主要是村里已收購的閑置農(nóng)房，但由于收購房屋的位置、面積等問題，收購房屋又比較零星，不利于綜合體民宿開發(fā)，投資商投資意愿降低。因此，閑置農(nóng)房相關信息不齊全、不對稱，沒有比較權威的房屋信息發(fā)布平臺和房屋租賃指導價，農(nóng)房租賃市場不規(guī)范運作，容易造成租賃雙方都比較被動的局面。

　�。ㄈ�）申請閑置農(nóng)房使用權流轉(zhuǎn)抵押貸款的途徑不暢通。通過與投資商和村負責人的座談，進一步了解了閑置農(nóng)房招商和開發(fā)資金投入等情況，一般情況下，投資商的資金由自籌資金、合伙人出資和銀行貸款等構成。根據(jù)農(nóng)房“三權分置”政策，可以以閑置農(nóng)房使用權流轉(zhuǎn)進行抵押貸款，但在實際操作過程中，主要存在兩個問題，一是農(nóng)房使用權流轉(zhuǎn)未真正形成市場，漁農(nóng)民對農(nóng)房使用權證的做證意愿不強，一般沒派用場就不會去做證。二是農(nóng)房使用權流轉(zhuǎn)抵押貸款，縣內(nèi)各銀行機構（除信用社）尚未開展此項業(yè)務。

　　比如舟山匯城民宿管理有限公司在農(nóng)村宅基地“三權分置”試點時才取得一本使用權證書，而以使用權證進行融資還是需要以房屋所有權進行抵押貸款，投資商與房屋所有權人很難談妥。因此，農(nóng)房使用權流轉(zhuǎn)及使用權抵押貸款的問題不解決，對今后的閑置農(nóng)房開發(fā)利用會造成一定的影響。

　　（四）村莊規(guī)劃設計缺失影響閑置農(nóng)房開發(fā)整體性。按照目前幾個區(qū)域投資項目的情況，除了花鳥鄉(xiāng)區(qū)域、嵊山滿嘴頭區(qū)塊、黃龍東咀頭區(qū)域整體開發(fā)有詳細規(guī)劃外，其他已有投資意向開發(fā)的閑置農(nóng)房集中區(qū)域尚未有村莊規(guī)劃，一般是委托投資商自行設計規(guī)劃擬開發(fā)地塊，更多的是民宿建設方案，零星散狀的設計布局，是否符合旅游產(chǎn)業(yè)導向、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和村莊整體風貌、公共設施布局，投資商不得而知，有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委也拿不出規(guī)劃來，開發(fā)隨意性較大，對今后的村莊發(fā)展和旅游業(yè)態(tài)布局等帶來不可逆轉(zhuǎn)的影響。同時多數(shù)村委對本轄區(qū)內(nèi)的土地“三條紅線”區(qū)域不是十分清楚，投資商看中的區(qū)域與村委談妥后，往往在審批環(huán)節(jié)涉及“紅線”而放棄投資。比如寧波市鄞州區(qū)的投資商在菜園鎮(zhèn)石柱村投資民宿綜合體，就遇到“紅線”問題幾經(jīng)調(diào)整投資規(guī)模和投資區(qū)域，按照目前4家民宿的體量和所涉及的區(qū)域來看，布局尚屬合理，但由于該村缺乏村莊詳細規(guī)劃，如今后繼續(xù)投資開發(fā)的民宿綜合體區(qū)域、相關配套業(yè)態(tài)區(qū)域、公共設施配套等如何布局都未作系統(tǒng)性的考慮。雖然村委對外招商的積極性很高，但缺乏村莊規(guī)劃的整體性考慮，菜園鎮(zhèn)金平區(qū)域也存在類似問題。

　　三、建議和途徑

　�。ㄒ唬┓e極探索集體土地入市。我們了解到縣外其他地區(qū)集體土地入市才開始試點，也沒有較好的參考經(jīng)驗，建議縣自規(guī)局等相關部門要積極研究政策，尤其是做好集體土地入市相關政策的研究。針對進城落戶的、一戶多宅的，根據(jù)土地法規(guī)定，需要政府制定有償退出的機制，不能簡單的允許原拆原建、原址復原。對這類退出的閑置宅基地和閑置住宅，推進盤活機制，并加快完成確權登記發(fā)證工作，特別是要進一步深化農(nóng)村宅基地“三權分置”改革，健全完善農(nóng)房（宅基地）歷史遺留問題確權登記處置辦法，清理“一戶多宅”、違法和超標建設，加快完成農(nóng)房（宅基地）確權登記頒證工作，解決發(fā)證不到位的問題。

　�。ǘ�）搭建閑置農(nóng)房租賃管理平臺。這項工作建議縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局牽頭開展，制定出臺《漁農(nóng)村閑置農(nóng)房租賃管理辦法》，可以參照花鳥鄉(xiāng)的模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位建立閑置農(nóng)房租賃管理平臺，待條件成熟后逐步建立覆蓋全縣的“歸屬清晰、權能完整、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢”的全縣統(tǒng)一的平臺。主要功能是線上線下推介閑置農(nóng)房，推出區(qū)域指導價和規(guī)范性合同文本。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步完善閑置農(nóng)房信息，扎實做好閑置農(nóng)房調(diào)查摸底工作，不斷更新各村農(nóng)戶數(shù)、人口數(shù)、農(nóng)房數(shù)、農(nóng)村宅基地和閑置農(nóng)房數(shù)等數(shù)據(jù)，對有意進入流轉(zhuǎn)的閑置農(nóng)房進行詳細信息登記和動態(tài)管理。對自愿納入政府管理平臺交易的承租方和出租方，政府可以提供必要的服務，并經(jīng)營承租方繳納一定的保證金并設立保證金退繳規(guī)則，減少交易風險和違規(guī)轉(zhuǎn)租行為，規(guī)范漁農(nóng)村閑置農(nóng)房租賃市場健康運行。

　�。ㄈ�）創(chuàng)新金融扶持機制。鼓勵金融機構為創(chuàng)新主體提供融資、授信、增信服務，支持銀行機構深化農(nóng)民資產(chǎn)受托代管融資試點，引導銀行機構開展閑置農(nóng)房使用權流轉(zhuǎn)抵押貸款，解決閑置農(nóng)房盤活中翻修、裝修、經(jīng)營等必要的資金支持；為行政村“整村批量授信”，加快農(nóng)村貸款審批效率，提高農(nóng)村信貸獲得率；鼓勵保險機構探索開展農(nóng)房使用權抵押貸款還款履約保險，探索建立抵押物處置機制、貸款風險分擔機制、緩釋和補償機制，防范控制金融風險。

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