【實用】產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃
產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃 篇1
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計核算問題對策
隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性�！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預(yù)收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應(yīng)透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的.表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策
2.1正確確定和應(yīng)用收入確認標準
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。
(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃 篇2
本文以豬肉分切加工物流中心的規(guī)劃設(shè)計為例進行低溫物流中心規(guī)劃設(shè)計的探討。
一、規(guī)劃設(shè)計準備階段
1．確定規(guī)劃設(shè)計目標
(1)確認未來生鮮食品加工中心的功能，明確加工中心的功能屬性，以便在后期細部設(shè)計時能圍繞其功能目標進行設(shè)計。
(2)確定未來生鮮食品加工中心的營運方式。
(3)確認未來生鮮食品加工中心的營運目標需求，具體包括：
①預(yù)估總投資預(yù)算；
�、谏r食品加工中心目標使用年限；
�、凵r食品加工中心最大產(chǎn)量及目標銷售量；
④生鮮食品加工中心人力資源安排；
�、菽繕送顿Y回收期；
⑥其他。
2．基本資料收集
收集基本資料的目的是“把握現(xiàn)狀”。通過對企業(yè)現(xiàn)狀的把握，進一步明確企業(yè)對生鮮食品加工工作的需要量和企業(yè)對生鮮食品物流的需要量。
了解企業(yè)現(xiàn)有的加工及物流能力，同時綜合考慮企業(yè)未來的經(jīng)營目標，設(shè)計出更符合企業(yè)真正需要的、又不會造成投資不足或是投資浪費的生鮮食品加工中心，以降低企業(yè)在生鮮食品加工中心投資過程中因?qū)ξ磥硇枨蟮牟淮_定性而產(chǎn)生的投資風險。
在基本資料收集過程中需要調(diào)查及掌握的資料包括：
(1)產(chǎn)品類別。包括產(chǎn)品的類別、目標產(chǎn)品方向等，例如，生鮮分切肉制品、生鮮蔬果、熟食肉制品、水產(chǎn)品、豆制品、面包蛋糕、速凍水餃、速凍面食等。明確產(chǎn)品類別，就可以在細部設(shè)計時，針對不同類別生鮮產(chǎn)品的加工工藝需求，進行不同的細部設(shè)計，以求盡可能在較長的時間內(nèi)保證產(chǎn)品的品質(zhì)、作業(yè)的便利性及高效率的`加工作業(yè)能力。在產(chǎn)品類別的定位時，同一個生鮮食品加工中心不宜設(shè)置類別過多，也不宜類別差異性較大。因為差異性較大時，設(shè)施資源就很難達到統(tǒng)籌使用的狀態(tài)，容易造成資源浪費。
(2)具體產(chǎn)品。在已確認產(chǎn)品類別的基礎(chǔ)上。對具體的目標產(chǎn)品要明確化。例如，生鮮分切肉制品一豬肉分切，原料為已屠宰好的白條豬(去頭、去腳、去內(nèi)臟之后)，加工成最小至肉餡的一系列產(chǎn)品。只有產(chǎn)品明確化，才能更加準確地把握產(chǎn)品的加工工藝過程，在進行工藝設(shè)計時，更能接近產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的細部環(huán)節(jié)，使設(shè)計的結(jié)果更加符合實際需要。
(3)目標深入群及配送半徑。根據(jù)企業(yè)內(nèi)部銷售渠道情況，明確生鮮食品加工中心的下游客戶，以便了解采購進貨環(huán)節(jié)及加工物流配送出貨環(huán)節(jié)的訂單情況、產(chǎn)品批次情況、客戶規(guī)模、配送范圍，以便在規(guī)劃設(shè)計時，對產(chǎn)品的物流屬性有一個較為明確的體現(xiàn)，在場地、區(qū)域布局規(guī)劃時能更多考慮此方面的因素，使物流在生鮮食品加工中心順暢進行。
(4)產(chǎn)品最大及均衡產(chǎn)量目標。產(chǎn)量目標應(yīng)建立在數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，要制定得切合實際，不宜過大。目標產(chǎn)量過大的規(guī)劃設(shè)計會使資源閑置，是一種浪費；也不能目標產(chǎn)量不足，會使產(chǎn)品供不應(yīng)求，造成重復(fù)建設(shè)。
(5)人力資源與組織架構(gòu)配置。明確人員結(jié)構(gòu)在各作業(yè)環(huán)節(jié)中的配置。
(6)營運成本。包括：土地取得成本、建筑物建設(shè)成本、設(shè)備設(shè)施購建成本、人員成本、其他成本等。
(7)國家資產(chǎn)投資使用效率。明確土地、建筑物、設(shè)備的利用率。
(8)各作業(yè)環(huán)節(jié)及作業(yè)前置時間。采購、驗收、
入庫上架、領(lǐng)料、加工前置作業(yè)、加工、加工入庫、揀貨、分撥、裝車、配送等作業(yè)環(huán)節(jié)，以及各環(huán)節(jié)的作業(yè)前置時間均需了解清楚。
(9)各作業(yè)環(huán)節(jié)的物流量情況。各作業(yè)環(huán)節(jié)的物流量，決定了該作業(yè)區(qū)域的配置及區(qū)域面積。
(10)預(yù)估總投資預(yù)算。在規(guī)劃設(shè)計前應(yīng)明確企業(yè)對生鮮食品加工中心的總投資預(yù)算情況，在設(shè)計及確立各項目標時，應(yīng)綜合考慮投入產(chǎn)出比，權(quán)衡投資的投資回報率及投資回收期。
3．基本資料分析
通過對基本資料的分析，明確：
(1)企業(yè)對加工能力的設(shè)計需求；
(2)企業(yè)生鮮產(chǎn)品原物料及成品的物流存量需求；
(3)企業(yè)生鮮產(chǎn)品原物料及成品的物流流量需求。
通過對基本資料的分析，確認企業(yè)的產(chǎn)品水平及物流服務(wù)水平，還可了解企業(yè)目前生鮮產(chǎn)品加工及物流服務(wù)存在的問題點，為進一步的規(guī)劃設(shè)計提供參考。
二、系統(tǒng)化設(shè)計與評估階段
1．系統(tǒng)化設(shè)計
(1)企業(yè)建設(shè)生鮮食品加工物流中心的出發(fā)點
(2)生鮮食品加工物流中心選址
物流中心的選址應(yīng)充分考慮該中心的食品加工與物流的雙重屬性。在選址時，除價格因素外，還存在如下限制條件：
�、偻恋厮诘亟煌ㄟ\輸條件；
�、诘鼗A(chǔ)條件；
�、弁恋孛娣e及容積率要求；
�、茏匀画h(huán)境；
⑤經(jīng)濟環(huán)境；
�、尴嚓P(guān)政策法規(guī)條件；
�、咂渌�。
(3)建筑物及加工、物流設(shè)備規(guī)劃
�、偕r食品加工物流中心朝向選擇；
�、谖锪髦行慕ㄖY(jié)構(gòu)選擇；
�、畚锪髦行牡孛嫣幚矸绞竭x擇；
�、芪锪髦行奈蓓�、側(cè)壁規(guī)劃；
�、菸锪髦行母鲄^(qū)域面積、高度以及保溫庫板規(guī)劃；
�、尬锪髦行拇a頭區(qū)域規(guī)劃；
�、呶锪髦行沫h(huán)場道路規(guī)劃；
�、辔锪髦行闹髟O(shè)備、設(shè)施規(guī)劃；
�、嵛锪髦行闹评湎到y(tǒng)規(guī)劃與選擇；
⑩物流中心其他輔助區(qū)域及房屋的規(guī)劃。如電腦室、衛(wèi)生間、更衣室、消毒室、工具室、制冷機、廢棄物處理區(qū)、停車場等。
(4)生鮮食品加工物流中心整體布局
要明確物流中心各作業(yè)區(qū)域需求，比如：進貨暫存區(qū)、原料冷藏及冷凍庫、急凍庫、解凍庫、材料冷藏及冷凍庫、一次加工作業(yè)區(qū)、二次加工作業(yè)區(qū)、緩沖區(qū)域、內(nèi)包裝作業(yè)區(qū)、外包裝作業(yè)區(qū)、成品冷藏及冷凍庫、分揀區(qū)、出貨暫存區(qū)以及裝載容器清洗區(qū)及暫存區(qū)等。在布局時要注意統(tǒng)籌規(guī)劃原則、區(qū)域共用原則、多溫層區(qū)分及控制原則、可擴展性原則。
另外，還要明確各區(qū)域的面積需求、溫層需求、加工設(shè)備需求。
2．評估
評估主要包括以下幾個方面的考量：
(1)方案投資預(yù)估與目標投資預(yù)算的比較。如果差異較大時，企業(yè)可能會放棄該方案。
(2)方案產(chǎn)量及物流量與目標產(chǎn)銷量與物流服務(wù)水平的比較。評價方案對需求的滿足程度。
(3)方案投資回報率與投資回收期是否在企業(yè)可接受的范圍。
(4)多方案進行比較與選擇。
三、細部規(guī)劃與執(zhí)行前段
產(chǎn)品設(shè)計未來規(guī)劃 篇3
這次我們特別邀請了北京啟達喬泰咨詢有限公司總經(jīng)理李彥杰先生撰寫系列文章，主要內(nèi)容包括：生鮮食品加工物流中心規(guī)劃設(shè)計程序、牛鮮食品加工物流中心規(guī)劃設(shè)計準備、系統(tǒng)化設(shè)計、細部規(guī)劃設(shè)計、工程圖紙與工程項目劃分等。
李彥杰先生具有豐富的低溫物流中心規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗，在祖國大陸及臺灣地區(qū)參與的大型物流中心項目已近30個。
本講座中涉及的生鮮食品是廣義的，包括冷凍食品、冷藏食品。
冷凍食品的中心溫度應(yīng)保持在－18℃以下，并且將食品中所含93％以上的水分凍結(jié)成冰，以防止食品因存放時間過長而產(chǎn)生劣化情形，因此冷凍食品的保存期限大多可長達半年至一年之久。所以，凡經(jīng)過處理后，將包裝食品急速冷凍至－18℃以下的凍結(jié)狀態(tài)的食品，稱為冷凍食品。
冷藏食品應(yīng)保持在7℃以下至凍結(jié)點以上，生鮮農(nóng)畜水產(chǎn)品、調(diào)理食品、水果蔬菜、豆制品、面包快餐食品等，為保持食品的新鮮度及品質(zhì)，在制造、儲運、銷售過程中均需保持此溫度，故稱為冷藏食品。
由于生鮮食品在制造、儲運、銷售過程中均需要處于低溫環(huán)境中，低溫物流應(yīng)運而生。低溫物流包括原材料供應(yīng)物流、食品工廠內(nèi)生產(chǎn)物流、銷售物流。在這一系列過程中無論產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移多少次，均需依賴一系列能放置低溫食品且符合低溫標準的冷凍冷藏設(shè)備，以使食品在每一環(huán)節(jié)都能保證存放于最適合的低溫環(huán)境中，確保食品品質(zhì)安全及穩(wěn)定。從生鮮食品的生產(chǎn)、儲存、運輸、銷售直至消費者手中，其中任何一個環(huán)節(jié)有缺陷都將前功盡棄。
在本講座中，我們將集生鮮食品加工與生鮮食品物流功能于一體的低溫物流中心稱之為生鮮食品加工物流中心。此類低溫物流中心的職能包括生鮮食品加工、生鮮食品低溫物流。
筆者經(jīng)過參考文獻，并根據(jù)多年的項目實施經(jīng)驗，將生鮮食品加工物流中心歸納為以下幾種類型：
1．產(chǎn)品分切加工及物流配送中心(如豬肉分切加工中心)；
2．禽類產(chǎn)品屠宰加工及物流配送中心(如雞鴨屠宰加工中心)；
3．水產(chǎn)品加工及物流中心(如水產(chǎn)品魚類加工中心)；
4．蔬果加工及物流配送中心(如蔬果加工配送中心)；
5．速凍食品加工及物流配送中心(如速凍水餃加工及配送中心)；
6．中央廚房(連鎖餐飲業(yè)或快餐業(yè)共同產(chǎn)成品及半成品加工配送的場所)：
7．面包廠(連鎖面包店共同生產(chǎn)面包及面包坯的加工配送場所)；
8．其他涉及生鮮食品加工與物流的`物流中心。
生鮮食品加工物流中心的主要特點是：
1．集生鮮食品加工與生鮮食品物流配送為一體，能有效縮短冷鏈環(huán)節(jié)，更容易控制生鮮食品的品質(zhì)，降低生鮮食品質(zhì)量出現(xiàn)問題的概率；
2．銷售渠道一般為連鎖店或相對較穩(wěn)定的客源，更接近市場及消費者，以減少盲目生產(chǎn)的可能性；
3．產(chǎn)品較為單一，特色較為鮮明，且規(guī)�；a(chǎn)；
4．一般為冷鏈企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)前向一體化(如屠宰廠、畜禽養(yǎng)殖廠、蔬果生產(chǎn)基地、食品廠)或是后向一體化(如連鎖超市、連鎖畜禽肉店、連鎖餐館、連鎖面包店、快餐配送)的產(chǎn)物；
5．較多地表現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)的具有加工功能的低溫物流中心，是企業(yè)競爭的結(jié)果。
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