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二手房將繳增值稅誰交
3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍表示，國(guó)稅總局將會(huì)同財(cái)政部，盡快公布“營(yíng)改增”實(shí)施方案，最快有望于全國(guó)兩會(huì)后就提交審定。此外，這次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。
繳納增值稅會(huì)對(duì)個(gè)人二手房交易產(chǎn)生什么影響呢?具體怎么繳?繳多少?會(huì)比現(xiàn)在買房賣房征收的稅更多嗎?都成為消費(fèi)者關(guān)心的話題。
營(yíng)業(yè)稅改增值稅，會(huì)增加老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)嗎?
營(yíng)業(yè)稅下，個(gè)人二手房買賣需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營(yíng)業(yè)稅。出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)考慮，去年3月份，營(yíng)業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。
為適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化局面，今年2月份，營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對(duì)外銷售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。
北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，“營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門交稅，對(duì)征管有影響。
營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎?中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青解釋說，營(yíng)改增之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代，并不會(huì)增加普通老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
朱青說，像老百姓賣二手房，絕對(duì)不會(huì)像企業(yè)銷項(xiàng)稅、減進(jìn)項(xiàng)稅銷售按照小規(guī)模納稅人，按照不含稅的銷售額，按3%的征收率征收，增值稅并不會(huì)加重賣二手房老百姓的稅收負(fù)擔(dān)。
二手房營(yíng)改增，到底怎么繳?
有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營(yíng)業(yè)稅。
在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬元(現(xiàn)價(jià)200萬-原價(jià)100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。
不過，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來具體政策。
營(yíng)業(yè)稅改增值稅后真正影響較大的是誰?
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示，至于個(gè)人營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，到底是減輕稅負(fù)還是增加稅負(fù)，這要看具體的增值稅的政策制度才能最后確認(rèn)，因?yàn)樵鲋刀愂且獙?duì)所有的產(chǎn)品銷售和提供服務(wù)要征稅，這里面主要涉及到企業(yè)，但是也涉及到個(gè)人，涉及到個(gè)人，主要是為了使得稅收制度具有統(tǒng)一性。
而真正影響可能比較大的群體是誰呢?或是房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)媒體報(bào)道，目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照此前業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有了稅負(fù)增加的擔(dān)憂。不過，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍明確表示，營(yíng)改增將確保不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
王軍表示，第一個(gè)保障，是政策有保障，在實(shí)施方案中已經(jīng)確定原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，并且在這個(gè)基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。就在前兩天他和財(cái)政部樓部長(zhǎng)一同商量，還想建議再給一個(gè)行業(yè)一項(xiàng)新的過渡措施，執(zhí)行有保障，80萬國(guó)稅、地稅干部，已經(jīng)把依規(guī)減免稅同依法征好稅，作為兩項(xiàng)同等重要的基本職責(zé)之一。
國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍近日透露，“營(yíng)改增”5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。二手房交易“營(yíng)改增”，將產(chǎn)生什么樣的影響?對(duì)此，有專家表示，該舉動(dòng)或?qū)⒂绊懚址抠I賣利潤(rùn)，抑制“炒房族”炒房。
“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管
據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍近日在人民大會(huì)堂“部長(zhǎng)通道”回答媒體提問時(shí)表示，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。
王軍說，今年5月1日起全面實(shí)施營(yíng)改增仍面臨一些挑戰(zhàn)，如數(shù)量多，涉及近1000萬戶納稅人;時(shí)間緊，只有不到兩個(gè)月的實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間;首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易;四是新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅。
繳稅基數(shù)由售價(jià)變差價(jià)
據(jù)悉，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，目前二手房交易中賣方需要繳納營(yíng)業(yè)稅，具體規(guī)定為：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
而在增值稅稅率方面，目前國(guó)內(nèi)各行業(yè)適用增值稅稅率分為 17%、13%、11%、6%等。營(yíng)改增后，繳稅基數(shù)將由售價(jià)變?yōu)椴顑r(jià)。
對(duì)于二手房交易“營(yíng)改增”，是否導(dǎo)致買賣二手房稅負(fù)增加?將產(chǎn)生什么影響?對(duì)此，昨日，中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系主任、教授林江表示，“如果對(duì)二手房交易進(jìn)行營(yíng)改增，需參考上游行業(yè)即建筑業(yè)的稅率。目前建筑業(yè)增值稅稅率為11%。”
專家：或?qū)⒂绊懚址抠I賣利潤(rùn)
記者算了一筆賬，如果按照增值稅11%的稅率來計(jì)算，對(duì)比一下二手房營(yíng)業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大類情況：
首先是出售購(gòu)買2年內(nèi)的房屋。出售價(jià)200萬元一套普通住宅，要繳納5%的稅，10萬元。如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是200萬元，但最初買入價(jià)是100萬元，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后需要繳納10.5萬元。但如果獲利更多，收的稅就會(huì)超過營(yíng)業(yè)稅。
另一種是出售購(gòu)買已滿2年的房屋，依照現(xiàn)行政策，超過兩年就不需繳納營(yíng)業(yè)稅，而稅務(wù)總局已經(jīng)明確，將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，這意味著，營(yíng)改增之后這部分稅也會(huì)免征。
這是否表明，對(duì)于二手房業(yè)主將增加相應(yīng)稅負(fù)?對(duì)此，林江表示，因政策尚未出臺(tái)，對(duì)于具體稅率及優(yōu)惠政策并未明確，無法具體算出對(duì)二手房買賣的稅負(fù)增加情況。但二手房開征增值稅后，或?qū)⒂绊懚址抠I賣利潤(rùn)。此外，由于對(duì)于二手房開征增值稅屬于實(shí)際意義上的對(duì)資產(chǎn)增值征稅，一旦普遍設(shè)置資產(chǎn)增值稅后，將對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)如股票交易市場(chǎng)等產(chǎn)生影響。
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