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關(guān)于租賃合同效力方面的法律風(fēng)險
一般來說，合同在雙方當事人簽字或蓋章后，即具有法律效力，雙方當事人具有合同約定的權(quán)利義務(wù)；雙方當事人也希望合同簽訂之后，能夠順利地發(fā)生效力，并順利完成履行。但這并非必然的情況。有些時候，合同在雙方當事人簽字或蓋章后，由于這樣那樣的原因，暫時還不能發(fā)生法律效力，要等到一定的條件滿足以后才能發(fā)生法律效力。有些合同則根本沒辦法發(fā)生法律效力，而且是無論經(jīng)過多少時間，均不能發(fā)生，就如同合同沒有簽訂一樣的效果，當事人于是不具備相應(yīng)的合同權(quán)利和義務(wù)。有些時候，合同雖然已經(jīng)發(fā)生法律效力了，但是由于種種原因合同解除或者撤銷了，此后合同對雙方不再具有法律效力了。因此我們把合同效力方面的法律風(fēng)險放在第一位來闡述。
1、與合同效力有關(guān)的幾個概念。
（1）合同成立：合同經(jīng)雙方（或者多方，下同）簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者說合同發(fā)生法律效力，但個別情況下合同不一定生效。成立是一個時間點。
�。�2）合同生效：合同符合法律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護。生效也是一個時間點。
�。�3）合同有效：合同生效后，在履行過程中具有法律效力，可獲法律保護。與生效不同，有效是一段期間。
�。�4）合同無效：合同從簽訂開始，或者從某一時間點開始，沒有法律效力，不受法律保護。
�。�5）合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內(nèi)滿足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否則屬于無效合同。
（6）合同解除或撤銷：合同具有法律效力，從解除或撤銷之日起不再具有法律效力。
對于合同當事人來說，合同成立、生效和有效是當事人追求、希望實現(xiàn)的目標。合同無效是合同當事人盡量需要避免的情況。合同解除或者撤銷，則要視具體情況而定，有些時候，合同解除或者撤銷對當事人不利；但有些時候，合同解除或者撤銷是對當事人有利的，這時就要合同當事人充分利用法律規(guī)定和合同約定的權(quán)利，行使解除權(quán)或者撤銷權(quán)；作為另一方當事人來講，則應(yīng)該充分考慮到合同解除或者撤銷給自己帶來的風(fēng)險，并事先加以防范。
2、合同效力方面的法律風(fēng)險防范。
（1）合同成立方面。
合同成立方面的法律風(fēng)險我們提四點。
第一，主體合格。如果合同簽訂主體是公司，應(yīng)當提供公司經(jīng)過最新年檢確認的工商營業(yè)執(zhí)照，或者在工商注冊登記的機讀基本資料。如果簽訂主體是事業(yè)單位、社會團體、民辦非企業(yè)單位的，應(yīng)該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書、社會團體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書。如果簽訂主體是個人的，應(yīng)該提供身份證，證實年滿18周歲。
第二，雙方當事人真實的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時，雙方在合同上的蓋章原則上應(yīng)該是公司的公章，或者是公司的合同專用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財務(wù)專用章，這就有問題了，嚴格來說在合同上加蓋財務(wù)專用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要避免。如果合同的簽訂主體是個人的，則個人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個人簽字、自己的私章沒有在有關(guān)管理部門登記備案過，難以事后辨別真?zhèn)�，因此最好是請當事人來當面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時對照對方的身份證、確認身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當然身份證也有可能是假的。
第三，要經(jīng)過合法授權(quán)。如果單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供由單位加蓋公章的授權(quán)委托書，并在其中載明具有簽訂合同的明確授權(quán)。在實踐情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時提供授權(quán)委托書。第四，如果要簽訂的合同金額巨大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注意的情況外，還必須收集對方當事人的公司章程、公司經(jīng)過工商登記備案的公章樣本、對方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對方的股東會決議或者董事會決議等等法律文件，或者要求提供擔保，以降低簽訂合同可能帶來的法律風(fēng)險。
�。�2）合同生效方面。
生效方面我們提四點。
第一，口頭合同是否有效力的問題。從合同法規(guī)定看，合同法是認可口頭合同的效力的。雙方即使沒有書面的合同，但只要雙方在實際履行合同，一方將房屋出租，另一方實際入住、使用該房屋，并按時交納租金的，合同也是有效的。《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。從由于口頭合同在很多具體問題方面不容易講清楚，一方如果不予承認的，另一方很難主張權(quán)利，因此租賃合同應(yīng)該盡量簽署書面，避免口頭合同。
第二，實際履行的合同的效力問題。這種情況主要體現(xiàn)在雙方達成租賃房屋的一致意見，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼續(xù)履行合同，出租人沒有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問題。根據(jù)《合同法》第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續(xù)履行，合同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，應(yīng)當提前合理時間通知承租人，以便承租人及時尋找新的租賃場所。
第三，電子合同的效力問題。合同的形式除了書面和口頭之外，還可以通過電子郵件等方式簽訂。這種情況現(xiàn)在也很多見，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提供電子郵件、手機短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法認可這種形式的效力，但是由于舉證較為困難，電子郵件也有一定的形式要求才能夠作為證據(jù)，因此建議雙方在通過電子郵件形式達成合同一致意思后再補充簽署書面合同為好。
第四，生效可以附條件。上面我們講了，絕大部分合同都是雙方簽字蓋章、合同成立之后就生效，但少部分合同中對合同的生效時間是附有條件的。比如，有些合同約定，承租人預(yù)付的三個月租金到賬之后，合同才生效；還有些合同約定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續(xù)之后才生效；甚至還有合同約定要等上級部門審批通過之后才生效等等。我們認為這些條件的約定并不是不可以，但是這些約定都拖延了合同順利生效的時間，并產(chǎn)生了諸多不確定因素，而如果合同不能如期生效，浪費簽約的人力物力時間不說，還給合同當事人帶來了履約的風(fēng)險，特別是開始準備履行合同或者已經(jīng)履行了合同義務(wù)的一方當事人來說更加不利。因此特別約定生效條件要謹慎，法律法規(guī)有直接規(guī)定的除外。
�。�3）合同無效方面。我們提四點。
第一，《合同法》第52條規(guī)定了合同無效的具體情況：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。這些內(nèi)容比較復(fù)雜，大家在這里只要了解一下內(nèi)容就可以。
第二，最高人民法院《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（《租賃司法解釋》）的規(guī)定。如該解釋第二條和第三條規(guī)定，因房屋屬于出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，或者未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無效。
第三，最高人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復(fù)》的規(guī)定。這個規(guī)定講，對于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：如根據(jù)《中華人民共和國消防法》規(guī)定，必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當認定租賃合同無效。這主要是指用于餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公等公共場所的租賃房屋，如果未辦理過消防驗收或者驗收不合格的，有發(fā)生重大消防安全責(zé)任事故的隱患，不利于維護社會公共利益，故此類租賃合同無效。如不屬于必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的，則不應(yīng)當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無效。這個問題在簽署租賃合同的時候，應(yīng)當引起足夠的重視。
第四，如果房屋租賃合同最終被法院確認無效的，則當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應(yīng)予支持。按照法律規(guī)定，原本合同無效之后，雙方當事人取得財產(chǎn)應(yīng)當返還給對方。但租賃合同比較特殊，承租人繳納了租金后，實際使用了房屋，這部分利益無法返還給對方。因此采用“無效當有效處理”的原則，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承租人實際使用了房屋，不支持合理使用費不太公平的角度來設(shè)定的。
�。�4）合同效力待定方面。這主要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一條。主要規(guī)定是：未滿18周歲的人簽訂的合同，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義簽訂的合同，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)簽訂的合同，如果事后合理時間內(nèi)獲得監(jiān)護人同意、被代理人授予代理權(quán)、財產(chǎn)所有權(quán)人處分財產(chǎn)授權(quán)的，合同有效。否則，合同無效。具體情況這里不多講了。
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