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房地產(chǎn)建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理問題及對策論文
摘要：首先要明白的是房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的順利施行離不開活動資金的鼎力支持，因而該局部資金帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險較高，加之社會市場經(jīng)濟(jì)帶來的競爭加劇，整個房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著宏大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)開展下去，必需增強(qiáng)房地產(chǎn)建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，進(jìn)步住房的質(zhì)量和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。因而，筆者剖析了房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的宏觀環(huán)境以及對房地產(chǎn)建立項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問題，并以此為基礎(chǔ)提出了幾點(diǎn)處理戰(zhàn)略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理論文
一、引言
從最近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢能夠看出，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)在我國境內(nèi)得到了良好的開展，我國也涌現(xiàn)了很多極為出色的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也十分可觀。眾所周知，由于某些歷史緣由，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個生長階段都遭到了一些不好的影響，進(jìn)而形成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化水平較高，在某種狀況下，以至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的安康開展以及房地產(chǎn)企業(yè)的久遠(yuǎn)開展都是十分不利的。但是隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，國度對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴(yán)厲，政策力度逐步加大，政策的公布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建立項(xiàng)目面對的應(yīng)戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度曾經(jīng)到達(dá)了白熱化，所以，必需增強(qiáng)房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，對房地產(chǎn)建立項(xiàng)目在整個建立期可能會面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的防備。
二、房地產(chǎn)建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問題
1.缺乏對房地產(chǎn)建立項(xiàng)目在財(cái)務(wù)可行性方面較為系統(tǒng)的研討
目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目決策時，缺乏對項(xiàng)目整個系統(tǒng)性的可行性研討，其中尤為嚴(yán)重的是缺乏財(cái)務(wù)剖析系統(tǒng)的研討，這使得整個建立項(xiàng)目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時分都只是依托管理層的經(jīng)歷加以判別，這使得很多項(xiàng)目在進(jìn)行的時分才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項(xiàng)目開端初期加以思索，使得房地產(chǎn)的建立項(xiàng)目缺乏市場經(jīng)濟(jì)的剖析以及財(cái)務(wù)、環(huán)境等可行性的研討和論證，在項(xiàng)目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。
2.在房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的預(yù)算管理方面存在一定的問題
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立項(xiàng)目的預(yù)算管理顯得尤為重要，由于它對企業(yè)的利潤有著直接的關(guān)系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建立項(xiàng)目中都不是十分注重預(yù)算管理的工作，特別是在預(yù)算管理中的市場評價和預(yù)判工作這兩局部。這必然使得在實(shí)踐的建立項(xiàng)目工作中大量的數(shù)據(jù)和希冀到達(dá)的目的與實(shí)踐的市場情況不契合的狀況產(chǎn)生，較為嚴(yán)重的可能使得建立項(xiàng)目并不被市場所認(rèn)可，預(yù)算的管理工作將無法繼續(xù)進(jìn)行下去。除此之外，有較小一局部的房地產(chǎn)企業(yè)沒有樹立比擬完善的指標(biāo)制度，使得在建立項(xiàng)目中無法對預(yù)算工作中的成本和支出預(yù)算以及收益預(yù)算等產(chǎn)生明白的認(rèn)識，只是單單注重房地產(chǎn)企業(yè)本身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進(jìn)行深化的剖析，眼光較為短淺，無視了企業(yè)可持續(xù)開展。
3.對房地產(chǎn)企業(yè)建立項(xiàng)目的全面成本管理有所疏忽
房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和建立主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時付出最小的成本就是建立項(xiàng)目全面成本管理主要需求處理的問題，也能夠說其目的是不糜費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建立項(xiàng)目并沒有樹立一個較為完善的資本運(yùn)作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資原本源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資原本源必然會使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金歸還利息，整個建立項(xiàng)目將無法正常的運(yùn)作下去，財(cái)務(wù)風(fēng)險較大。固然隨著我國經(jīng)濟(jì)走向國際化的趨向越創(chuàng)造顯，房地產(chǎn)行業(yè)的開展迅猛，培養(yǎng)了萬達(dá)等勝利的案例，但是大局部的房地產(chǎn)企業(yè)的建立項(xiàng)目都陷落在一次又一次的變革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國度政策的改動等要素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建立項(xiàng)目的投資風(fēng)險較大。這些風(fēng)險的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建立項(xiàng)目缺乏全面成本管理的認(rèn)識。
4.房地產(chǎn)企業(yè)對建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本的管理缺乏注重
目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立項(xiàng)目的相關(guān)擔(dān)任人沒有對財(cái)務(wù)管理給予應(yīng)有的注重，管理認(rèn)識缺乏，沒有對財(cái)務(wù)管理的相關(guān)問題采取應(yīng)有的措施。固然有些房地產(chǎn)企業(yè)建立項(xiàng)目的擔(dān)任人對財(cái)務(wù)管理有所注重，但是對其實(shí)踐的施行狀況并不是十分理解，依據(jù)相關(guān)的材料標(biāo)明，很多的房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作在設(shè)計(jì)階段落實(shí)的較好，但是在施工階段并沒有將財(cái)務(wù)管理的工作落到實(shí)處。有些財(cái)務(wù)管理的工作人員以為施工階段的機(jī)械設(shè)備以及相關(guān)的資料是財(cái)務(wù)管理的關(guān)注重心，關(guān)于其他的成本的財(cái)務(wù)管理工作沒有注重，使得財(cái)務(wù)管理的工作難以持續(xù)的進(jìn)行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建立項(xiàng)目的管理層以及相關(guān)的財(cái)務(wù)人員并沒有對財(cái)務(wù)管理工作給予足夠的注重，這使得在財(cái)務(wù)管理的施行過程中存在很多的限制，所以，只要管理層對財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)注略微多一些，給予足夠的注重，才能夠?qū)M(jìn)步房地產(chǎn)企業(yè)建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的效率有所助益。
三、房地產(chǎn)建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理相關(guān)問題的幾點(diǎn)戰(zhàn)略
1.加大對建立項(xiàng)目在開端前的可行性研討，使得建立項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所增強(qiáng)
在我國的宏觀市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風(fēng)險以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，對房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的研討力度增大，能夠有效的進(jìn)步建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的有效性，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的躲避，從而進(jìn)步其社會效益以及經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的相關(guān)人員必需在項(xiàng)目的可行性調(diào)查報(bào)告中對施工的細(xì)節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目的進(jìn)行核實(shí)和檢查，剖析和調(diào)研整個建立項(xiàng)目的成本和利潤程度，從而對整個建立項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，并且提早做出相對應(yīng)的應(yīng)急措施，從而能夠到達(dá)有效躲避各種風(fēng)險惹起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進(jìn)而能夠到達(dá)房地產(chǎn)建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理到達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)性和全面性的目的。
2.增強(qiáng)對建立項(xiàng)目的全面預(yù)算管理工作，使得建立項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所增強(qiáng)
對全面預(yù)算工作的相關(guān)的指導(dǎo)組織工作進(jìn)行增強(qiáng)，細(xì)化受權(quán)批準(zhǔn)程序以及職責(zé)權(quán)限等工作，才能夠進(jìn)步財(cái)務(wù)管理工作的效率。建立項(xiàng)目的預(yù)算委員會需求對預(yù)算的目的進(jìn)行擬定，將制度預(yù)算的詳細(xì)措施落到全面預(yù)算管理工作的實(shí)處。與此同時，將建立項(xiàng)目的預(yù)算編制與執(zhí)行分離起來，努力進(jìn)步預(yù)算的執(zhí)行力度，從而到達(dá)建立項(xiàng)目的全面預(yù)算管理的目的。對預(yù)算義務(wù)單元進(jìn)行科學(xué)的制定，對建立項(xiàng)目的內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，使得參與建立項(xiàng)目的各個部門的職責(zé)和權(quán)益明晰，強(qiáng)化在預(yù)算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)視機(jī)制，從而減少一定的經(jīng)濟(jì)損失。在建立項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理方面主要做到對資金的投放的精確預(yù)算，科學(xué)合理的編制可行性報(bào)告，從而降低建立項(xiàng)目的投資風(fēng)險，而且必需在進(jìn)行資金投放預(yù)算的過程中做到資本構(gòu)造的管理，對現(xiàn)金流進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對償債才能形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效躲避。
3.完善并且增強(qiáng)房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的全面成本管理
樹立系統(tǒng)的管理認(rèn)識是增強(qiáng)全面成本管理的第一步，要堅(jiān)持站在戰(zhàn)略的高度對待建立項(xiàng)目，堅(jiān)持全面性準(zhǔn)繩，關(guān)于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的辦法戰(zhàn)略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理必需以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個方面都加以思索。全面成本管理必需將成本內(nèi)容進(jìn)行擴(kuò)展，要包括房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不只僅思索建形成本，而且，這些成本都需求科學(xué)合理的辦法進(jìn)行將成本控制到達(dá)應(yīng)有的功效。增強(qiáng)全面成本管理的第二步是需求參與建立項(xiàng)目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建立項(xiàng)目在進(jìn)行全面成本管理時，盡可能的采取目的管理的方式，并且全面跟蹤財(cái)務(wù)成本管理的狀況，從而對全面成本管理工作的有效施行提供一定的保證。
4.房地產(chǎn)建立項(xiàng)目樹立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系
樹立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)開展有著非常重要的戰(zhàn)略意義，對編制的預(yù)算要進(jìn)行剖析和考核，要在房地產(chǎn)建立項(xiàng)目的內(nèi)部樹立三級義務(wù)中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項(xiàng)目內(nèi)部的季度以及年度的財(cái)務(wù)管理目的。建立項(xiàng)目中曾經(jīng)完成的工作要與正在完成的方案別離開來進(jìn)行相關(guān)的執(zhí)行和審批，不得混雜，與此同時必需增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理體系的精密化管理。在預(yù)算編制之后要在建立項(xiàng)目內(nèi)部的上下級之間進(jìn)行活潑的溝通交流，確保義務(wù)和權(quán)利是逐個對應(yīng)的，將相關(guān)工作的執(zhí)行規(guī)范進(jìn)行明白。建立項(xiàng)目時間普通較長，所以建立項(xiàng)目內(nèi)部在每個月以及每個季度都要對財(cái)務(wù)管理的績效進(jìn)行考核剖析，再以年度為單位進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的總結(jié)。只要樹立合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系才能夠使得房地產(chǎn)建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的問題得以處理。
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