關(guān)于二手房交易糾紛的法律救濟(jì)方式有哪些

　　二手房交易糾紛的法律救濟(jì)方式有哪些

　　當(dāng)前，解決房地產(chǎn)糾紛的救濟(jì)措施主要有協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁、行政解決以及訴訟等多種方式。實(shí)踐中，常用的有以下三種：

　　協(xié)商

　　協(xié)商，乂稱為談判，是爭(zhēng)議當(dāng)事人在自愿互讓的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)法律和合同規(guī)定，直接進(jìn)行磋商，自行達(dá)成協(xié)議，從而解決爭(zhēng)議的一種方式。由于這種方式是通過(guò)協(xié)商或談判最終實(shí)現(xiàn)對(duì)爭(zhēng)議的和解，故這種方式又稱為和解。

　　協(xié)商解決爭(zhēng)議的最大特點(diǎn)在于它無(wú)須第三者介人，完全由當(dāng)事人各方自行解決其糾紛。由于協(xié)商是當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上通過(guò)談判達(dá)成協(xié)議來(lái)解決爭(zhēng)議的，所以，當(dāng)事人協(xié)商的行為是一種法律行為，當(dāng)事人之間達(dá)成的解決爭(zhēng)議的協(xié)議實(shí)質(zhì)上是成立了一項(xiàng)新的合同。因此，一旦當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商依法達(dá)成解決爭(zhēng)議的協(xié)議，該協(xié)議即具有與合同一樣的效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺(jué)和認(rèn)真履行，否則就構(gòu)成違約。

　　協(xié)商的原則有以下五個(gè)：①自愿原則。自愿是協(xié)商的前提。協(xié)商必須由各方自覺(jué)地進(jìn)行，任何一方都有權(quán)拒絕協(xié)商或終止協(xié)商，任何一方不得強(qiáng)迫另一方同自己進(jìn)行協(xié)商。②平等原則。平等是協(xié)商的基礎(chǔ)，民商事法律關(guān)系的當(dāng)事人本來(lái)就是平等的，當(dāng)事人之間發(fā)生爭(zhēng)議后理應(yīng)在平等的基礎(chǔ)h進(jìn)行協(xié)商解決。③合法性原則。合法是協(xié)商的基本要求。協(xié)商在任意法范圍內(nèi)有一定的靈活性，當(dāng)事人不必嚴(yán)格按照任意性的實(shí)體法規(guī)定作出決定。但是，協(xié)商仍然應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律要求進(jìn)行，協(xié)商的事項(xiàng)和協(xié)商達(dá)成的協(xié)議，必須符合有關(guān)法律規(guī)定，尤其不得違反法律的基本原則。④協(xié)商一致原則。協(xié)商一致是協(xié)商的內(nèi)核。協(xié)商一致就是當(dāng)事人對(duì)爭(zhēng)議解決的意思表示一致。⑤公平合理原則。公平合理是協(xié)商的最高目標(biāo)。公平合理原則是法律的基本原則之一。通過(guò)協(xié)商解決爭(zhēng)議，要做到公平合理。這不僅要求當(dāng)事人充分協(xié)商，均衡利益，意思表示達(dá)成一致。而且要求實(shí)力較強(qiáng)一方充分尊重實(shí)力較弱一方的意兔，照顧后者利益，達(dá)成實(shí)質(zhì)上的公平合理的爭(zhēng)議解決協(xié)議。

　　協(xié)商是解決爭(zhēng)議的最初方法，但不是解決爭(zhēng)議的唯一方法。一般來(lái)說(shuō)，大多數(shù)爭(zhēng)議通過(guò)協(xié)商能夠得到解決，但也有許多爭(zhēng)議通過(guò)協(xié)商方式得不到解決。在通過(guò)協(xié)商不能解決爭(zhēng)議時(shí)，協(xié)商并不妨礙當(dāng)事人采取進(jìn)一步的法律行動(dòng)，當(dāng)事人可以按照具體情況和雙方的約定，進(jìn)一步采取其他方式解決爭(zhēng)議。

　　仲裁

　　從字面上看，“仲”就是居于中間，“裁”就是裁定解決，“仲裁”的含義就是居中裁決。法律意義上的仲裁，就是指爭(zhēng)議雙方的當(dāng)事人自愿將他們之間的糾紛提交仲裁機(jī)關(guān)，由仲裁機(jī)關(guān)以第三者的身份進(jìn)行裁決。房地產(chǎn)糾紛仲裁主要是指當(dāng)公民之間、法人之間、公民與法人之間，在房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、買賣、租賃和拆遷等方面發(fā)生糾紛，經(jīng)過(guò)協(xié)商不能解決時(shí)，請(qǐng)求房地產(chǎn)仲裁機(jī)關(guān)依照國(guó)家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定作出仲裁的活動(dòng)。

　　仲裁是由雙方當(dāng)事人自愿選擇的解決糾紛的途徑，并不是一種法定的訴訟程序，而且，進(jìn)入仲裁程序的雙方當(dāng)事人必須事先在合同中訂立了仲裁條款，或者是在爭(zhēng)議發(fā)生后，經(jīng)雙方協(xié)商同意以仲裁方式解決糾紛。如果只是一方當(dāng)事人單方面提起仲裁，仲裁機(jī)構(gòu)不能受理。仲裁機(jī)構(gòu)專業(yè)性強(qiáng)，仲裁程序比較簡(jiǎn)單，不像審判程序那么嚴(yán)格復(fù)雜。但是，仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)自己作出的裁決，無(wú)權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行，若當(dāng)事人不履行，另一方當(dāng)事人只能請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定，房地產(chǎn)糾紛申請(qǐng)仲裁時(shí)必須要交付仲裁訴訟費(fèi)，其中包括案件受理費(fèi)和案件處理費(fèi)兩種。其中，案件受理費(fèi)是一種“國(guó)家規(guī)費(fèi)”，主要用于仲裁機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)開(kāi)支的補(bǔ)充;案件處理費(fèi)不同于案件的受理費(fèi)，處理費(fèi)是根據(jù)當(dāng)事人雙方爭(zhēng)執(zhí)的事項(xiàng)或仲裁訴訟的需要，對(duì)房屋、土地進(jìn)行評(píng)估、勘測(cè)、鑒定或取證等所需的費(fèi)用，是按實(shí)際支出當(dāng)事人先向有關(guān)單位支付，或由當(dāng)事人先預(yù)交處理費(fèi)，由仲裁機(jī)關(guān)代付給有關(guān)單位，結(jié)案后統(tǒng)一結(jié)賬。仲裁費(fèi)的負(fù)擔(dān)是由仲裁機(jī)關(guān)采取依法裁決責(zé)令負(fù)擔(dān)，在仲裁實(shí)際受理中，有兩種情況可減免仲裁費(fèi)：一種是當(dāng)事人確有經(jīng)濟(jì)困難，無(wú)力繳納受理費(fèi)的，可由當(dāng)事人申請(qǐng)，仲裁機(jī)關(guān)審奄批準(zhǔn)，可以適當(dāng)減收或免收;另一種是因仲裁機(jī)關(guān)的過(guò)失，可經(jīng)仲裁委員會(huì)批準(zhǔn)，當(dāng)事人免交仲裁費(fèi)用。

　　注意：

　　以下房地產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì)不予受理：①涉及婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)、繼承、析產(chǎn)、贈(zèng)與的房地產(chǎn)案件;②依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的房地產(chǎn)行政糾紛;③法律法規(guī)規(guī)定不能申請(qǐng)仲裁的其他案件，包括：人民法院已經(jīng)受理或已經(jīng)審結(jié)的房地產(chǎn)案件，涉及落實(shí)政策的房地產(chǎn)糾紛，因公證機(jī)關(guān)公證而發(fā)生爭(zhēng)議的房地產(chǎn)糾紛，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部分房的糾紛以及軍隊(duì)內(nèi)部的房屋糾紛等。

　　以下情況簽訂的仲裁協(xié)議無(wú)效：①約定的仲裁事項(xiàng)超出法律規(guī)定的仲裁范圍的;②無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力人訂立的仲裁協(xié)議;

　�、垡环讲扇∑墼p、脅迫手段，迫使對(duì)方訂立仲裁協(xié)議的;④仲裁協(xié)議對(duì)仲裁事項(xiàng)或者仲裁沒(méi)有約定或約定不明，事后又是達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的。

　　訴訟

　　房地產(chǎn)糾紛的訴訟解決，是指由人民法院在房屋糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的共同參加下解決房地產(chǎn)糾紛的一種方式。訴訟分為民事訴訟和行政訴訟兩種，實(shí)行兩審終審制。根據(jù)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院受理。

　　人民法院在處理房地產(chǎn)糾紛時(shí)遵循的原則

　�、儆欣�于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，促進(jìn)交易成功。

　�、谝婪ūＷo(hù)合同的原則，即遵循契約至上及不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的原則。

　　③嚴(yán)格掌握合同解除條件的原則，即只要不是根本性的違約，并且一方提出要求的，法院一般不支持解除合同的請(qǐng)求。

　　④歷史遺留問(wèn)題，從輕解決。對(duì)于《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施以前的行為，不以現(xiàn)存的法律嚴(yán)格規(guī)范。

　�、莅踩�原則，工程質(zhì)量問(wèn)題，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，不得判令交付。

　�、迣�(duì)應(yīng)當(dāng)履行的法律批準(zhǔn)手續(xù)，對(duì)于未履行而因此應(yīng)當(dāng)判令合同無(wú)效的情況，只要在訴訟期間補(bǔ)辦了批準(zhǔn)手續(xù)，仍按照有效處理;如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)、建筑企業(yè)不具備承苞資質(zhì)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓沒(méi)有交清土地出讓金或未取得土地使用權(quán)證書、無(wú)償劃撥的土地未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)或未繳納出讓金、農(nóng)村集體的土地未通過(guò)國(guó)家征用等違反法律規(guī)定、欠缺法定要件的情況，只要能在訴訟期間彌補(bǔ)所欠缺的法定要件，即可以按照有效處理。

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