房地產調查報告15篇
在經濟飛速發(fā)展的今天，越來越多的事務都會使用到報告，報告中涉及到專業(yè)性術語要解釋清楚。一聽到寫報告馬上頭昏腦漲？以下是小編收集整理的房地產調查報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產調查報告1
隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業(yè)的快速發(fā)展對擴就業(yè)，帶動相關產業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112、5平方米,其中住宅項目15個,面積75、2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37、3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29、7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23、86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6、87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25、4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較的經濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現停電現象，群眾意見較。
2、開發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業(yè)現有40余家，部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度，導致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的'正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較，部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加各銀行對房地產企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7、06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產在建項目的穩(wěn)步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加對房地產開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續(xù)，擴二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產調查報告2
引言： 新房成交遠高于預期，二手房20%個稅出臺，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高于預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆， 單月成交量達到了842套。（文中所有數據截至3月29日）
一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析
（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖）
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出，諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結前一年業(yè)績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正�，F象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾�？偨Y來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù)。
二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價分析
（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。
事實上，20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的`減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
�。�20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）
二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調，“國五條”一定要嚴格執(zhí)行。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴格執(zhí)行。”通過走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。
細則出臺前的短期內，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。
租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施，進一步導致了房租租賃的減少，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。
四、第一季度諸暨房地產市場總結
20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏，新增供應量環(huán)比出現大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現了增長。3月1日國五條細則出臺之后， 二手房交易進入暫時的高峰期， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響，可能會在未來一段時間里逐步顯現。
我市存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
總體看來，20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時候，我們認為，如果短期內整個房地產行業(yè)政策面能維持當前的平穩(wěn)格局，那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應是基本上確定的。
房地產調查報告3
一、我市房地產行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向
目前，我市注冊登記的房地產企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60—70家。從調查分析的情況看，我市房地產業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。
�。ㄒ唬┧接兄�、股份制房地產公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產企業(yè)的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
�。ǘ┦袇^(qū)內房地產開發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。
（三）新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發(fā)相關規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結合部或經濟較發(fā)達，有賣點但房地產業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。
二、房地產企業(yè)項目運作及會計核算特點
�。ㄒ唬╉椖窟\作的程序
一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：
第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。
第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。
第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續(xù)。
�。ǘ⿻嫼怂闾攸c：
1、收入核算
房地產企業(yè)其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。
2、開發(fā)成本核算
�。�1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）
�。�2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積
銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
由于房屋開發(fā)的'自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發(fā)產品的成本。
�。ㄈ┒惤鸬挠嬎闾攸c
房地產企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：
1、房地產企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產稅。
房地產調查報告4
一、調研前言
長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的，經濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1、18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬。
本次調研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對XX年長沙地區(qū)的400戶住民進行的調查，通過了解這400戶住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門問調查。通過此次調研，我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19、88平米，10%的低收入住房面積21、72平米，60%的中等收入住房面積28、50平米，10%的高收入住房面積35、93平米，10%的最高收入的住房面積43、60平米，總平均29、31平米。本次調查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
�。ㄒ唬┱{研時間及地點
xx年初至xx年末；長沙市區(qū)
�。ǘ┱{研對象及范圍
長沙市區(qū)隨機抽取的400戶住民
�。ㄈ┱{研目的
了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。
�。ㄋ模┱{研方法
隨機抽樣調查法和上門問調查法
�。ㄎ澹┱{研結論
通過調查了解長沙的人均住房面積有了很的增長，從1980的7、67平米到本次調研得出的29、21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19、88平米，10%的低收入住房面積21、72平米，60%的中等收入住房面積28、50平米，10%的.高收入住房面積35、93平米，10%的最高收入的住房面積43、60平米，總平均29、31平米。其中：租公房23戶占5、75%，租私房14戶，占3、50%，自由私房360戶，占90、0%，其他3戶，占0、75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94、68%。擁有三居室以上的家庭占46、21%、除現住房之外還有一套住房占19、84%，有兩套占1、38%還有3套占0、82%，擁有兩套以上占22、04%。
現在長沙的人均住房面積有了很的增長，從1980的7、67平米到本次調研得出的29、21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
�。ㄒ唬╅L沙市人均住房和市區(qū)人口分析
從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數的`增加而增加，市區(qū)人口數由1980年的101、94萬人增加到XX年的218、75萬人，人均住房使用面積由1980年的7、67增長到XX年的21、，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。
�。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析
10%的最低收入戶住房建筑面積19、88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21、72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28、50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35、93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43、60平米，總平均29、21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28、50平米。
�。ㄈ┳》款愋秃同F有住房數分析
5、75%是租賃公房，3、50%租賃私房，90、0%自有私房，0、75%市其他類型。其中，2、0%是單棟配套樓房，89、25%是單元式配套住宅，5、5%是普通樓房，3、25%是普通平房。而居室類型分析94、68%家庭是二居室，46、21%家庭是三居室。19、84%有兩套住房，1、38%有三套住房，0、82%有四套住房。由此可以看出有90、0%住的是私房，89、25%是單元式配套住宅，而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的，46、21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。
（四）長沙市房地產開發(fā)情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積
從1998年到XX年施工房屋面積從339、01平方米增長到3270、34平方米，竣工房屋面積從98、38平方米增長到699、90平方米，房屋售出面積，從39、97平方米增長到985、09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產品房空置面積
XX年長沙市房地產商品房空置面積65、63萬平米，其中空置13年面積49、42萬平米，空置3年和3年以上面積5、70萬平方米。
從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結論及建議
通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28、50平米。有90、0%住的是私房，89、25%是單元式配套住宅，而卻有94、68%的家庭居室類型是二居室的，46、21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。
房地產調查報告5
1．西安房地產市場總體情況.
�。玻埃埃赌晡靼彩蟹康禺a市場在２００５年快速增長的基礎上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好，商品房市場表現活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標快速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少。這一方面是因為20xx年是國家現代化建設第三步戰(zhàn)略目標的起步之年，也是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計劃的開局之年，隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產市場進入了一個強勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經體現和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持；20xx年來伴隨著國家金融政策的`調控，開發(fā)商資金構成情況也處于進一步調整過程。從資金來源上看：20xx年房地產開發(fā)資金來源結構中開發(fā)商自有資金及預售資金比例進一步擴大。自有資金占總投資的40.78%，較２００４年該比例增加了4.36%，實際投資額較上年增長18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產市場，培育品牌，轉變房地產市場管理職能，力求給房地產業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的角色更具經濟性。 未來西安的市場走勢將呈現出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現，不再出現大起大落的局面，并保持一定的增長速
2、西安宏觀經濟大勢向好
20xx年以來，西安國民經濟繼續(xù)保持兩位數的增長速度，上半年經濟增長率達11．6，實現國內生產總值343億元，其中第一產業(yè)增加值18．6億元，比去年同期增長3．4％，第二產業(yè)增加值149．5億元，同比增長15．5％，第三產業(yè)完成增加值174．9億元，比去年同期增長9．3％。到6月底，全市完成固定資產投資60．74億元，同比增長30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長8．3％，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734．52億元，比年初增長8．69％。
3、房地產市場開發(fā)供應情況
20xx年上半年，西安市商品房完成投資10．20億萬元，比去年同期增長20．73％。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0．69％，商服房類為18．30％，普通住宅類為61.64％，辦公樓類為19.37％；比去年同期公寓別墅類下降86．04％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117．67％、1．06％和5.4倍。
20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬平方米，比去年同期增長44．84％；商品房竣工面積73．37萬平方米，比去年同期增長68．40％；商品房新開工面積20．45萬平方米，比去年同期增長25．54％。
從物業(yè)來看，公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分別增長31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；
新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分別增長一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。
從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的31．61％；借貸資金48O19萬元，占總投資額的47．07％；預售資金21743萬元，占總投資額的21．32％。從所占比例與去年相比來看，自有資金所占比例上升明顯，預售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢.
4、市場銷售
上半年，西安市商品房成交活躍，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達90．37萬平方米，比去年同期增長了52．98％。其中售給個人的79．60萬平方米，占商品房銷售總面積的88．08％，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30．28億元，比去年同期增長82．94％。
20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會，為銷售旺季“推波助瀾”。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績，較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨領風騷，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%；寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%；別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。
從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關指標也相應地呈現較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應地仍將會持續(xù)下去。
房地產調查報告6
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現狀
今年1—6月，我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發(fā)平均增速為%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預售3940套，總面積萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了%和%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬平方米，與3月份相比均下降了%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲xx%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央：——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由%提高到%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。 ——適度平穩(wěn)房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
一、xx房地產市場發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產業(yè)概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據了xx%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20xx年（1—6月份）xx商品住宅供給和銷售基本分析
�。�1）商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內，房地產開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份），xx住宅均價達到元/平方米，與去年同期相比，價格增長了xx%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了xx%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個XX市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為XX市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數在套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
（2）xx商品住宅市場供求關系
1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總容量約為套，1—6月總供給套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為xx：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降xx%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年（1—6月份）的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的`需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產品價格集中在5000—7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
5、今年1—6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90—120平方米
20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1—6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個區(qū)域組成，根據其房地產發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
（一）xx中心區(qū)
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為xx%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費；當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起；時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）
�。ǘ┕盘锲瑓^(qū)
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為xx%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）
�。ㄈ┒�、后湖片區(qū)
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體，
二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）
�。ㄋ模〇|西湖片區(qū)
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了xx%。
從成交價格及成交套數來看，東西湖片區(qū)今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
目前房地產業(yè)在我旗經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我旗房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準格爾旗發(fā)展和改革局價格辦深入房地產市場較為完善的地市和發(fā)改、房產、統(tǒng)計等相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，進行了實地考察，并召開了座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關我旗房地產市場調研情況報告如下：
一、準格爾旗房地產基本情況
一是房地產業(yè)拉動了經濟增長。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我旗房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從xx年開始對經濟增長的貢獻不斷增大。房地產業(yè)對GDP的貢獻平均增長速度xx%，房地產業(yè)已經成為我旗發(fā)展最快的產業(yè)之一，對國民經濟的貢獻日益提高。xx年，房地產業(yè)增加值占GDP的xx%。
二是房地產拉動了投資增長。xx年以來，固定資產投資作為拉動全旗經濟發(fā)展的重要動力穩(wěn)定快速增長，其中房地產投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現出高速增長態(tài)勢。房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重逐年增長，從xx年的xx%到xx年增長到xx%。
三是房地產業(yè)拉動了消費增長。xx年以來，房地產銷售額5年平均占全社會消費品零售總額的%，是占消費份額最大的行業(yè)。特別是去年以來，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇。四是房地產業(yè)拉動了財政收入增長。xx年—xx年房地產稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加xx萬元，房地產市場銷售活躍。xx年全旗房地產稅收占稅收總收入的xx%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，進入xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個百分點。xx年，房地產行業(yè)稅收完成xx萬元，同比增長xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產業(yè)對就業(yè)增長、相關產業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
二、準格爾旗房地產市場分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產市場自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀經濟利好的影響，我旗的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了我旗房地產市場較快回暖。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致我旗的房價起伏較大，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。
2、投資型購房減少，消費者趨于理性。
xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從年以來，受金融危機影響，我旗的房地產市場出現了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
3、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著經濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。
面對金融危機的嚴重影響，我旗審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業(yè)經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，我旗的房產企業(yè)逐步走出低谷，受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對我旗經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、準格爾旗房地產市場存在問題
準格爾旗房地產業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展，對經濟社會的拉動作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結構性供需矛盾較重。普通商品房價格高于城市經濟發(fā)展水平和居民消費能力，商品住房有價無市，以改善性需求為主的消費者持幣待購。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤，但基于市場價值判斷和擔心降價后引發(fā)連鎖反應的擔心，不愿意主動調整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內房地產市場調整、周邊城市房價下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應體系不夠明確。供應量缺乏科學規(guī)劃，商品房品質單一，同類化嚴重。無論從銷售價格上、還是銷售定位上，當前在售的商品項目普遍面臨著品種單一、消費群體定位趨同的問題，都把銷售目標確定在所謂的高端消費人群，可供中低階層消費的商品房項目嚴重缺乏。三是房地產開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當量的未開發(fā)土地面積，而房地產開發(fā)商獲得土地后，并未及時進行開發(fā)，而是坐等土地漲價以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價格也逐漸升高，房價也隨之升高，導致有許多居民沒有能力買房的局面。
四、推進準格爾旗房地產業(yè)健康發(fā)展建議
近年來的房地產調控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產市場逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。一要加強房地產市場信息監(jiān)控。各級房地產主管部門和各房地產開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實行網上在線售房，網上簽訂打印售房合同。對于不實行網上售房的項目，房地產主管部門不予辦理商品房預售許可證，并對該項目的開發(fā)企業(yè)誠信等級進行一票否決，不予辦理資質升級，年檢時也要采取相應的懲處措施。通過房屋權屬網絡登記發(fā)證系統(tǒng)的應用，全面實現商品房初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記的登記網絡化、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質量，提高工作成果的綜合利用價值。
二要合理引導住房主體需求。針對不同群體實施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對其實施住房分類供應政策。同時，結合我旗開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。針對中等收入群體的普通商品房，要根據房地產市場需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應，并不斷把房價收入比控制在6—8左右；針對高收入群體的高檔商品房，必須根據當前房地產市場形勢和城市發(fā)展狀況，嚴格控制好供應規(guī)模和所占比重，科學的做好供應計劃。
三要確保房地產業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點保證保障性住房的用地指標，提高普通住宅用地的供應，嚴格控制高檔住房用地供應。
四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機構，繼續(xù)強化管理職能，公正地履行管理職責，進一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目、拆遷公司要建立動態(tài)檔案，進行跟蹤服務和監(jiān)督指導，嚴格實行拆遷許可證制度，嚴格審核拆遷主體的合法性，四要嚴格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關拆遷的通知、公示、和公告，認真做好拆遷糾紛的調處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執(zhí)行的行為。
五要繼續(xù)開展房地產秩序整治工作。堅持整頓與規(guī)范相結合，進一步鞏固已取得的房地產市場秩序整治工作成果，建立房地產市場檢查長效機制，加大對房地產市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產市場規(guī)范化管理的要求，建立房地產市場規(guī)范化管理綜合評價體系，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產市場環(huán)境。
房地產調查報告7
前言
XXX房地產市場飛速發(fā)展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的？人口發(fā)展與房地產開發(fā)速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現？市住建局會同相關部門對XXX市房地產市場進行了初步調查。
一、XXX市經濟發(fā)展概況
（一）XXX市概況
�。ǘXX市國民經濟指標與社會發(fā)展統(tǒng)計
居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到1.3萬元，增長8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知，XXX市經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，20xx年起國內生產總值年均增長在10%以上。
由上表分析可知，XXX市城市建設加快，一拖、新能源汽車等多個大項目落戶我市，固定資產投資持續(xù)加大。
由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高，收入不斷增長，消費能力增長迅速。
�。ㄈXX市"十二五"期間城市建設主要目標
"十二五"時期，全市經濟社會發(fā)展目標是：經濟綜合實力顯著增強，現代農業(yè)基本實現，新型工業(yè)化進程加快，服務業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會事業(yè)全面進步，人民生活水平顯著提高，城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，把我市建設成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經濟保持快速增長。在優(yōu)化結構、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎上，實現經濟持續(xù)快速健康發(fā)展。到20xx年，地區(qū)生產總值達到1660億元，年均增長15%以上。
--結構調整步伐加快。堅持提升第一產業(yè)、做強第二產業(yè)、做大第三產業(yè)，促進產業(yè)結構優(yōu)化升級。到20xx年，三次產業(yè)結構達到15.5：45.5：39。
--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成，城鎮(zhèn)化進程加快，新農村建設成效顯著，城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，城鎮(zhèn)化率達到47%。
--可持續(xù)發(fā)展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區(qū)綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會保障體系進一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點區(qū)域未來規(guī)劃和建設
1、進一步增強區(qū)域新中心城市功能，增強城市輻射能力。
2、新區(qū)建設與舊區(qū)改造同步實施，建設現代化城市。
3、舊區(qū)基礎設施與環(huán)境不斷完善。
4、城市道路、廣場、對外交通等基礎設施進一步完善，為新世紀城市建設快速發(fā)展奠定良好基礎。
5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。
二、XXX市房地產市場發(fā)展現狀
�。ㄒ唬�20xx年及近年XXX市房地產市場情況
國十一條"，從而一系列的調控政策的緊密出臺，從調整供應結構和抑制商品房價格兩個方面調控和引導房地產市場。這一年，我市認真落實國家對房地產市場的宏觀調控政策，有針對性地解決房地產市場中的突出問題，堅持以穩(wěn)定（住房價格、投資、消費心理）為前提，以調整供應結構為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點，以促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標，把各項宏觀調控政策落到實處。由于措施得力，20xx年我市房地產市場實現了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房價格基本穩(wěn)定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產業(yè)發(fā)展與我市經濟和社會發(fā)展基本適應，與相關產業(yè)發(fā)展比較協(xié)調"的預期目標，從快速增長期進入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產開發(fā)投資情況
從圖中可見，20xx年以前，房地產開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年我市的房地產市場的快速發(fā)展。在20xx年國家進行一系列的調控措施后，房地產開發(fā)投資略有減少，但通過召集開發(fā)企業(yè)召開市場形勢分析座談會，開發(fā)商對未來我市房地產市場形勢依然看好。
3、商品房市場情況
----土地市場供應情況 -----商品房開發(fā)建設情況
近年房地市場產開發(fā)建設情況
-----商品房銷售情況
商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過委托 （二）現階段我市居民房地產市場需求（問卷調查形式）
我們協(xié)調市直機關工委和城調隊等相關部門，區(qū)分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結出20余個問題進行問卷調查，發(fā)放調查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，占45%，無意購房問卷3514份，占55%。
---家庭收入情況
----調查對象目前居住面積
從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數。
----購房目的
解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。
上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說明消費者已經開始認識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%，在當前宏觀調控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。
----購買房屋的類型
----希望購買房屋的面積
從上圖可以看出，絕大多數消費者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）。
----購買房屋能承受的單價
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。
----擬購買房屋區(qū)域
選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B
從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區(qū)域，另外學區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
從上圖可看出，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產市場的因素
---土地政策：
3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發(fā)商將被"凍結"等19條內容。該《通
知》的出臺主要是落實"國11條"精神，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率，促進地產市場健康平穩(wěn)有序運行。
9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》�！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。
-----房地產政策：
住房和城鄉(xiāng)建設部于20xx年4月13日發(fā)布實施《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。《通知》明確要求各地加強商品住房預售行為監(jiān)管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質的費用。房地產開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。房地產市場監(jiān)管是政府加強房地產市場宏觀調控的重要手段，對維護我國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產市場的持續(xù)升溫，我國部分城市出現了一些房地產開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。為此，《通知》要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產市場監(jiān)管。
4月17日，國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》�！锻ㄖ访鞔_，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫
停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。國務院下發(fā)此通知的目的就是為了進一步落實各地區(qū)、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴厲的房地產調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。
-----其他政策：
3月9日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)了《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。
9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》。《通知》規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關部門的"二套房"認定標準趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經濟因素
-----宏觀經濟形勢：房地產市場與宏觀經濟發(fā)展密切相關，一旦宏觀經濟有所波動，房地產市場將會迅速作出反應。如果宏觀經濟形勢趨穩(wěn)，預計未來幾年內房地產市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢，但增幅會進一步放緩；如果宏觀經濟增速回落，預計房地產市場也會進入一定調整期。房地產市場的發(fā)展也會隨著國民經濟發(fā)展的影響而波動,特別是國民經濟的分配、經濟結構、貨幣政策和財政政策都會影響房地產市場的走勢。
------地方經濟因素：當地的經濟發(fā)展因素對房地產市場的發(fā)展有重要的影響，主要有經濟發(fā)展狀
況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經濟欠發(fā)達地區(qū)的三線甚至四線城市，一方面，受全球經濟下滑沖擊較��；另一方面，XXX市委、市政府重新調整整體布局，由原來向江西開發(fā)調整向南部開發(fā)，以南苑開發(fā)區(qū)為主線，圍繞著新火車站建設、勞動湖南擴改造。五個城中村開發(fā)建設等，為房地產業(yè)的.持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。
3、社會因素
-----人口因素：房地產市場與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產市場發(fā)展也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產市場發(fā)展也就會下落。人口素質，人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產市場的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產的需求,從而導致房地產行情看好。如果一個地區(qū)中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產行情必然低落。家庭人口規(guī)模，這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數.家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動,從而引起需用住房數量的變動,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產市場。
------城市化進程：我市正處于城市化進程加速階段，大量農村人口進入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進一步促進我市房地產市場的發(fā)展。
------房地產投資：房地產投資者會利用房地產價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況;
(1)引起房地產價格上漲
(2)引起房地產價格下跌
(3)起著穩(wěn)定房地產價格的作用
我國個別城市房地產價格居高不下的很大原因是在房地產投資方面存在著投資過熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進行規(guī)范,還應該對購房者的購房資格進行限制。
4、其他
因素：
----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房價走勢。
心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動下房地產市場將會進一步擴大，商品房價格將穩(wěn)中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會在短期內扭轉。
---保障性住房的建設：棚戶區(qū)改造、經濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調控，形成與市場需求相適應的住房供應結構，維持住房價格的基本穩(wěn)定。大力加強保障性住房建設，有利于推進住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利于穩(wěn)定房地產投資增長，保障性住房大量入市影響房地產供求關系，政府的建設投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設經濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產價格。
四、XXX房地產市場的現狀分析
我市房地產市場形勢在未來一段時間內將持續(xù)看好，價格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但增幅會逐步放緩。
一是房屋建設成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區(qū)改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產開發(fā)總量宏觀調控政策，房地產開發(fā)市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導的局面在一定程度上會推動了房價穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進程加快、婚房需求、周邊縣市進入市中心城區(qū)購房的比例明顯增加.
房地產調查報告8
隨著一系列調控政策的逐漸深入，在限購、限價的大背景下，越來越多的人正在面臨購房難題，買還是不買？過渡性購房還是一步到位？在購房資質考驗、換房成本增加，以及未來政策走向撲朔迷離的背景下，有人在等待，有人在觀望，有人在猶豫，受調控政策影響，購房者的心態(tài)發(fā)生了較大變化。為何置業(yè)？青睞怎樣的戶型產品？受政策的影響有多大？帶著這種種疑問，我們借助中國長沙第31屆房地產交易展示會召開的機會，通過問卷調查的方式，探究購房者的這些心理變化。本次調查共發(fā)放問卷20xx份，回收率為93%，有效率為88%。
一、潛在置業(yè)需求狀況
�。ㄒ唬┚幼‖F狀
從圖1的居住現狀可知，自購住房合計占62.05%，相比去年上升19.70%，去年以來樓市持續(xù)升溫，房屋成交達到歷史最高值，不少需求者購置了住房。其中自購商品房占34.38%，上升7.78%，自購房改房和自購經適房占27.68%，上升11.93%，保障房和商品房齊頭并進，長沙房地產市場將迎來“保障房+商品房”的雙軌制發(fā)展模式。租房比例為27.53%，與去年相當，這也是最迫切的住房需求群體�？偟膩碚f，市場的潛在需求還是比較旺盛，還有相當一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當然，也有部分投資、投機性需求。
�。ǘ┲脴I(yè)動機
1、置業(yè)計劃
從圖2可知，被調查者中有50.15%的人群今年有購房的計劃，較去年下降了4.10個百分點，同時處于觀望狀態(tài)的比例有所上升。在去年的調查中，受訪人群的購房意愿較前一年也有所下降，但最終市場的銷售形勢非常樂觀，由于房價越調越高，對調控開始失去信心，因擔心房價的繼續(xù)上漲紛紛選擇出手。今年樓市調控繼續(xù)發(fā)力，長沙樓市初顯降溫跡象，盡管房價沒有明顯松動，但成交萎縮，觀望情緒重新積聚。
2、置業(yè)目的
從圖3可知，市場的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別占45.17%、39.08%，剛性需求依舊旺盛。投資性需求占13.52%，較去年增加5.98%，系列新政仍難抑制投資性購房需求，房產投資回報率的期望值較高仍是眾多投資客不愿從樓市撤離的主要原因，隨著住宅被限購、被限貸，部分投資客將目光轉向商業(yè)地產，投資者并沒有因此離場。
�。ㄈ撛谥脴I(yè)行為
1、房源選擇
從圖4可知，絕大多數（82.71%）被調查者偏好購買商品房，選擇購買二手房的僅占17.29%，兩者之比為4.78：1。受傳統(tǒng)觀念的影響，二手房沒有新房受歡迎，但因其價位相對偏低、周邊配套設施齊全、即買即住等優(yōu)勢，逐漸成為眾多市民的選擇。
2、置業(yè)區(qū)域
從圖5可知，南城區(qū)域仍然是購房者的首選，占比40.83%，隨著長株潭兩型社會試點的獲批，近年長株潭融城的進程日漸加快，可以預見的是，南城正在成長為長株潭城市群的城區(qū)中心，勢頭迅猛。河西樓市也隨著先導區(qū)的建設一路高歌，相對適中的`價位成為新一輪的樓市熱點，選擇河西置業(yè)者占到31.74%，從河東到河西的遷徙局面已經形成�？梢钥闯�，城區(qū)中心不是購房者的首選目標，好地段、次中心、交通、價格等因素成為影響購房者的關鍵所在。
3、住房面積與戶型偏好
從圖6、圖7可知，傾向中小戶型的潛在置業(yè)者仍然占多數，住房面積偏好主要集中在90-120㎡面積段，占比46.17%，其次是60-90㎡面積段，占比27.76%。戶型偏好主要還是三居室、二居室，分別占比50.46%、34.36%。從住房面積和戶型偏好的交叉統(tǒng)計結果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，占34.05%，其次是60-90㎡的二居室，占21.93%。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢，這種偏好正好反映了當前市場還是以自住性需求和改善性需求為主，市場的實際需求與國六條要求的90㎡以下戶型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。
4、住房價格承受能
從圖8可知， 大多數被調查者的住房單價承受能力在6500以下，占81.17%，其中一半（50.07%）的人能承受5500-6500這個區(qū)間的房價，31.09%的承受力在5500以下。從統(tǒng)計局公布的收入水平與房屋單價的比較分析看，居民可以承受的房屋單價是其家庭月人均收入的2～3倍。今年1-5月長沙商品住宅的網簽均價為5889元/㎡，以上調查數據表明，當前長沙房價仍處在大多數人的承受范圍之內。從圖9可知，對住房總價的承受區(qū)間主要集中在35-50萬元，占53.09%，其次有25.64%的人能接受總價為50-75萬元的住房。相比去年，居民的住房價格承受能力又有一定的增強，面對居高不下的房價，不得不提高對房價的接受水平。
5、購房方式
限購限貸令的實施，打亂了部分家庭的購房計劃，在購房心態(tài)和選擇上有所變化，“先小后大”的遞進式居住法則正面臨挑戰(zhàn)，“一步到位”的置業(yè)形態(tài)則備受關注。從圖10可知，27.96%的受訪者購房時選擇一步到位，這部分人相對而言有較強的購買力，二是擔心經濟能力提升后被限制在限購限貸門外，以后想改善住房條件怕得不到滿足。當然，還是有72.04%的受訪者接受傳統(tǒng)的“先小后大”的購房方式，根據自己的經濟實力量力而為。隨著調控政策更加細化和深入，一步到位的購房計劃是否可行，需因人而異，在不影響生活質量的前提下選擇最適合最劃算的購房方式。
�。ㄋ模└犊罘绞郊霸鹿┠芰�
1、付款方式
從圖11可知，購房時大部分會選擇銀行按揭貸款，占54.26%，特別是20-30歲的年青人，因原始資金積累不會很多，這種方式大大降低了購房難度，但銀行按揭獲得的折扣較低，累計付款總額因供款年限長利息負擔多而比一次性付款可多至50%。相比去年，分期付款的比例有所上升，占20.63%，這些購房者大都是
手頭上的資金不足以一次性付款，但又不愿意支付大量的利息費用，所以在連續(xù)加息的影響下，這種付款方式開始受到更多的關注。
2、月供能力
從圖12可知，對于采取按揭方式購房的潛在群體，其月供承受能力基本在1500元以上，3500元以下，主要集中在1500-2500元的范圍，占53.17%，還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認為家庭月收入的1/3用于供樓比較合理，最多不超過五成。
（五）影響置業(yè)的外部因素
1、置業(yè)關注因素
從圖13可知，購房者關注的前三項因素仍然是地理位置、價格、交通，分別占22.99%、20.92%、16.83%，三項合計較去年減少5.26%，同時周邊配套設施是否完善也是一個重要的考衡標準，占10.53%。數據或許可以說明，購房者選房時較過去更為理智，通過對各種因素綜合對比最終做出選房決策，突破以往只考慮某個或者某幾個因素的行為，更加明白什么樣的房子更適合自己。
2、置業(yè)信息來源
從圖14可知，置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來源渠道中，這幾年排在第一位的始終是0731房產網等網絡媒體，該比例在逐年上升，今年占到48.25%，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點已被廣泛認同；其次是《長沙樓市》等專業(yè)刊物，占17.00%，主要在公共場合發(fā)放，目標針對性強，近年來其影響力也顯而易見�？梢钥闯�，平面報紙的影響力減弱的趨勢明顯。
3、政策因
從圖15可知，影響市民購房計劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購令，受影響的比例分別為30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業(yè)者受到了較大的影響，第二套房貸款提高首付，無形中提高了消費者的購買成本，限購令也將一部分有置業(yè)需求的對象拒之門外。這些政策會抑制購買需求，短期內對平抑房價起到一個階段性的作用，但是對于改善性住房和投資投機性購房沒有區(qū)分。還有22.84%的受訪對象表示購房計劃不受政策影響，這些基本都是首次置業(yè)者，而且沒有受到籍的限制。
二、房價判斷及預測
（一）當前房價判斷
圖16 當前房價判斷
從圖16可知，調查結果與去年差不多，認為長沙當前房價偏高的占多數（63.20%），消費者普遍面臨房價上漲的壓力。今年以來，新國八條、限購令、價格控制等政策連續(xù)出擊，但對房價的抑制作用有限。從今年長沙的房地產市場來看，樓市成交經歷過低位徘徊，但房價始終居高不下，未出現明顯松動跡象，市場一直處于膠著狀態(tài)。
�。ǘ┫掳肽攴績r走勢
從圖17可知，市民對長沙出臺的房價控制目標信心不足，對下半年長沙房價有上漲預期的占多數，合計57.86%，其中39.02%的被調查對象認為房價有可能上漲10%以上。相比去年對房價持平或下跌預期的看好，一路上揚的房價讓消費者的期待落空，對市場的發(fā)展變得不再那么確定和肯定，反而更加消極悲觀，雖然對政策還會有期待但不再堅信政策能夠控制住今年房價的漲勢。
�。ㄈ┬抡䦟Ψ績r的影響
從圖18可知，一系列新政對穩(wěn)定房價的效果還沒有完全顯露出來，51.34%的被調查者認為新政對控制房價繼續(xù)過快上漲起到了一定的作用，但當前房價上漲的速度還是處于較快的狀態(tài)，并沒有明顯降下來，市場處于量跌價升的僵持狀態(tài)，房價需要得到進一步的控制。
三、20xx年長沙房地產市場需求趨勢基本判斷
本次問卷調查，能夠幫助我們更好的了解市場需求的真實狀態(tài)，了解購房者背后各不相同的置業(yè)目的以及新政下的購房行為表現。在這次問卷調查中，市場主要呈現出以下幾方面發(fā)展趨勢：
�。ㄒ唬┵I賣雙方正上演博奕戰(zhàn)。市場的潛在需求依然比較旺盛，50.15%的受訪者表示今年有購房的計劃，同時置業(yè)者的觀望情緒加重，樓市量跌價高，買賣雙方重新進入博奕階段。
�。ǘ鞘型顿Y熱情不減。限購、限貸等一系列抑制投資與投機型購房需求政策的連續(xù)出臺，并沒能打擊樓市投資者的熱情，一時半會還不愿意丟棄房產投資這塊香餑餑。一些還可以購買住宅物業(yè)的市民，投資熱情依然不減，部分資金因為投資住宅受限，也會通過轉戰(zhàn)商業(yè)等其他渠道投資房產。
�。ㄈ┲脴I(yè)者仍然將傾向于購買90-120㎡的三居室。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢，90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市場的寵兒，在自住和改善型需求的主導下，這兩種產品具有較強的市場競爭力。
�。ㄋ模┊斍胺績r在購房者能承受的范圍之內。大部分置業(yè)者能承受6500元/㎡以下的住房單價，總價的承受區(qū)間主要集中在35-50萬元，由此可見，長沙當前的房價還是在能夠承受的范圍之內。
�。ㄎ澹鞘行枨罅η笠徊降轿�。買房先小后大，這一曾經被許多人視為人生既定的“購房軌道”，如今隨著多項樓市新政的出臺，似乎面臨著被顛覆之勢。二套房首付五成以上，貸款利率的上調，契稅的上漲等等帶來換房成本的提高，已經影響到購房者心理，置業(yè)“一步到位”漸成為越來越多購房者的選擇。
（六）多次置業(yè)者受政策影響較大。樓市調控政策最主要的目的是打擊投資投機類購房者，打擊多次置業(yè)者，抑制不合理的購房需求。調查顯示，限貸、限購政策對多次置業(yè)者的影響較大，對抑制住房消費起到了一定的作用。首次置業(yè)者幾乎不受政策影響，但改善型住房需求亦受限，被政策誤傷。
（七）下半年房價普遍看漲。房地產市場成交量萎縮，房價依舊堅挺，提高首付、限制房貸的調控做法實際效果比較有限，對下半年房價有上漲預期的居多。
房地產調查報告9
導語：調研報告是一種溝通、交流形式，其目的是將調查結果、戰(zhàn)略性的建議以及其他結果傳遞給管理人員或其他擔任專門職務的人員。希望接下來小編整理的房地產市場的調研報告，文章希望家喜歡！
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現狀
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發(fā)投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的開發(fā)建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42、2%。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50、6萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的.'新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
:
土地供應結構調整。建設部等七部出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上正快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上正快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
房地產發(fā)展目標調整�！耙跃幼橹鳌⒁允忻裣M為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
房地產供應結構調整。力調整供應結構，加配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較程度的萎縮，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長源看，我區(qū)房地產市場仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時饋項目的進展情況，以便發(fā)現問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產調查報告10
一、xx房地產市場發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產業(yè)概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖，二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1) 商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內，房地產開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場供求關系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的'40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據其房地產發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)xx中心區(qū)
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費；當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起；時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區(qū)商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看，東西湖片區(qū)今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
房地產調查報告11
前期現狀調查就顯得尤為重要。靖江市人民法院在結合執(zhí)行工作實際，總結實踐的基礎上，對此展開了調研。
一、涉房地產案件的總體狀況
1、數據現狀
20xx年1月至20xx年12月，靖江市人民法院受理的執(zhí)行案件中，需對房地產進行處置的案件分別為96、108、121件，增幅達10%左右，呈逐年上升的趨勢。其中，經拍賣程序由買受人競買的分別為93、103、115件，交申請執(zhí)行人以物抵債的分別為2、3、5件。
2、案件特點
(1)執(zhí)行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對被執(zhí)行人名下房產進行騰空遷出房內居住人時，遭遇阻力的情況屢見不鮮，以違法行為或過激行為來阻撓執(zhí)行，成為阻撓騰空遷出的常態(tài)。據我院相關統(tǒng)計數據，近年來我院騰空房屋遷出居住人的案件，其中遭遇各種阻撓的占到70%。被執(zhí)行人和占有人規(guī)避執(zhí)行手法多，且違法行為隱蔽，客觀上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀者也容易將"強制遷出""混為一談，被執(zhí)行人借機煽動，抗拒執(zhí)行。同時，不動產的性質客觀上造成了騰空遷出難。部分案件，法院雖及時完成了強制遷出的法律手續(xù)，但被執(zhí)行人重新非法占有、控制的情況時有發(fā)生。
(2)"棄房斷供"逐年增長。近年來，我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買賣合同糾紛案件同比增長迅速。目前經濟下行壓力大，涉案房產大多為高房價時買入，如今變成了"負資產"，債務人無力還款而"棄房斷供"。對于購房者抵押房產的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費等付諸東流，房產被強制拍賣，且拍賣的價格低于房產的市場價格。同時，隨著我國推行誠信體系的建設，對信用缺失的"棄房斷供"債務人的懲戒力度必將加大，不良紀錄將記入債務人的誠信檔案。
(3)適用房地產執(zhí)行的法律法規(guī)之間矛盾多。究竟哪些房地產可以作為強制執(zhí)行對象?我國法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)范性文件之間矛盾甚多，經常給執(zhí)行工作帶來困惑。對農村集體土地上建的房產、無證房產、違章建筑的執(zhí)行，唯一一套房產的認定等問題，現行法律法規(guī)之間對上述問題的規(guī)定沖突不斷，操作性不強，司法實踐中認定與否的隨意性大、執(zhí)行的標準不一致，容易引發(fā)不穩(wěn)定因素。
(4)房地產處置后衍生糾紛增多。當前我國正處于經濟轉型期和矛盾突發(fā)期，房屋已并非僅具備傳統(tǒng)意義的居住功能，而是被賦予了其他附加功能，如求學片區(qū)、簽落戶籍以房屋的坐落位置來認定。因此，在司法實踐中，因上述附屬權利未隨所有權轉移，在房地產處置后又發(fā)生了新的糾紛。另外，因在評估拍賣程序中未充分調查房地產的規(guī)劃和用途，致買受人競買后不滿而引起糾紛也正在增多。
二、執(zhí)行程序中建立房地產處置前現狀調查制度的意義
房地產現狀調查制度，是指人民法院在處置房地產前依職權對房地產的狀況信息進行全面客觀調查，并將所調查的狀況信息在處置過程中向相關權利人、利害關系人公示公開的制度。房地產處置前的現狀調查作為一項制度來建立有以下五方面的意義：
1、維護司法拍賣的公信力。在房地產處置前，法院必須依職權對房地產的信息全面客觀地進行調查，并將所調查的信息在處置過程中予以公開，解決處置過程中信息不對稱的問題。避免個別了解房地產現狀的競買人占有優(yōu)勢，也避免不了解現狀的競買人的競買風險，營造司法拍賣的公平、公正的環(huán)境，維護了司法拍賣的公信力。
2、保護執(zhí)行當事人及相關權利人的合法權益。通過公開房地產處置前信息，有利于參與競買人全面了解拍賣標的現狀、減少顧慮，處置價格也就自然而然地體現市場價格，避免了評估價格和成效價格的過度懸殊。
3、減縮受托拍賣機構暗箱操作、操縱拍賣的空間。法院全面調查擬處置的房地產現狀，并要求拍賣機構在處置過程中全面公開，向社會公眾全面展示拍賣標的現狀，暗箱操作、操縱拍賣的空間將大大縮減。
4、防止執(zhí)行人員徇私枉法。房地產現狀調查作為一項制度建立，執(zhí)行人員就必須對房地產的現狀作全面客觀的調查，能夠有效避免執(zhí)行人員隱瞞房地產的真實價值和瑕疵，而進行權錢交易的情況。
5、避免處置后的衍生糾紛。通常情況下，房地產的處置按現狀拍賣，免除了執(zhí)行人員大部分的現狀調查責任，但拍賣后給買受人帶來的糾紛不斷，給執(zhí)行工作留下了后遺癥。如房產分割過戶糾紛，戶口遷出糾紛，查封抵押登記未解除的問題，以及相鄰的糾紛。通過全面展示房地產的現狀，能夠使競買人充分了解標的物，同時有效化解司法拍賣后的衍生問題。
三、房地產現狀調查的原則
執(zhí)行程序中房地產現狀調查要遵循以下原則：
1、主動、全面調查原則。在執(zhí)行房地產過程中，應依職權主動調查房地產的現狀，防止因責任心不強、怠于履行調查義務而出現意外情況。充分認識到現狀調查不主動就被動。房地產現狀調查的全面性，主要體現在調查工作的"廣度"和"深度"上，"廣度"，就是對調查進行全面考慮，采取各種調查形式統(tǒng)籌調查。"深度"，就是要對某一職能部門或單位、個人的調查，預設更多的可能性，盡可能一次性全面調查，加強調查的質量和效率。
2、及時性原則。只有及時調查房地產的現狀，才能盡快將所調查到的現狀情況提供給評估公司，才能讓相關權利人及時完整地參與財產的評估、拍賣過程，避免評估、拍賣過程中的程序性瑕疵。及時調查并固定原狀，能有效防止被執(zhí)行人與他人惡意串通，虛設偽造房地產的權利負擔。
3、中立性原則。執(zhí)行法官在執(zhí)行程序中應保持中立身份，有責任全面徹底地調查現狀情況，并依法保護包括被執(zhí)行人在內的各方權利人的合法權益，對權利人的權利平等地審查保護。
4、依靠行政職能部門協(xié)助調查的原則。房地產管理部門是房地產的主管業(yè)務部門，掌握著房地產較為詳盡的信息，該職能部門對解決房地產的問題更為專業(yè)，了解的房地產的法律、法規(guī)及政策也更全面。通過征詢房地產管理部門的意見，可減輕或避免執(zhí)行程序處置的風險。
5、現場調查的原則。要深入全面了解房地產的現狀，就必須堅持現場調查的原則。否則就無從知曉房地產是否存在、何人占有、使用瑕疵、權利負擔和利害關系人情況。
四、房地產處置前現狀調查的主要內容
1、調查房地產是否實際存在
房地產的存在現狀是調查其他現狀及進行評估、拍賣、變賣、抵債、交付的前提和基礎。存在現狀是指房地產是否客觀存在，是否與登記信息存在區(qū)別和差異。執(zhí)行人員應前往現場調查房地產是否與登記事項有出入，是否存在毀損拆除和征收征用等情況。
(1)調查核實實際現狀與登記的面積、規(guī)劃、結構、地址等事項相吻合。
(2)如房地產已被毀損、拆除、征收、征用，還應注意物上代位的調查，如有無替代的房地產以及賠償款、補償款。如有應該及時查封、凍結、扣劃。
(3)如因歷史遺留因素或房地產登記部門原因，登記房地產自始不存在的，應由相關部門出具證明材料。
(4)執(zhí)行人員還須認真核對產權薄未予登記的財產，如電梯、通風管道、消防設備等。上述財產是不可分割的附屬財產，處置前應在查封清單中列明，在評估報告中反映，避免因核實情況不明確而被拆除轉移，或因未釋明買受人競買后投訴。
2、調查房地產規(guī)劃的現狀
對房產的規(guī)劃現狀主要調查有無辦理建設工程規(guī)劃許可證(俗稱報建手續(xù))，以及是否按建設工程規(guī)劃許可證的內容進行建設。對土地使用權的規(guī)劃現狀主要調查用途規(guī)劃(功能)和具體的規(guī)劃設計要點。
(1)建筑物有無辦理建設工程規(guī)劃許可證或是否符合報建內容，是區(qū)分合法建筑與違法建筑的重要依據。在對房地產處置前，還應從房地產檔案中調取報建材料特別是平面圖、立面圖、側面圖等圖紙，與建筑物現場進行比對，確定是否存有添附違章建筑的情況。在處置鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道單家獨院的房地產時要特別注意違章建筑的問題。一般來說，這些地方的房產，即使有報建，也經常存在違章加層加建以及違章建圍墻等情況。對于違章建筑，要與合法建筑一并處置，否則容易引起拍賣后的糾紛，被執(zhí)行人也可能利用其對違章建筑的實際占有、使用權，給買受人設置障礙。
(2)違章建筑是否拆除應視情況而定。部分違章建筑可以采取改正措施消除規(guī)劃影響，故應征詢規(guī)劃部門的意見，確定違章建筑是否屬于必須拆除的情形，并采取不同的處置方式。對于不用拆除的違章建筑，應及時委托測繪、評估，處置過程中告知買受人可補辦相關手續(xù);對于需要拆除的違章建筑，可評估、處置違章建筑拆除后的材料殘值。
(3)有利于評估公司作出與規(guī)劃現狀相符的評估結論。執(zhí)行實踐中，土地使用權不同的功能規(guī)劃價格相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評估價相距很大;再比如，同樣是一宗地，原來是工業(yè)用地，現在或將來的規(guī)劃為商住用地，也會直接影響評估價格。司法實務中，容易忽視調查宗地的規(guī)劃設計要點。所謂規(guī)劃設計要點，就是對宗地上將來的地上建筑物規(guī)劃建設的要求。宗地的規(guī)劃設計要點對評估價及至以后的市場價影響也是很大的。比如，規(guī)劃設計要點中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建筑，如果單位土地面積里允許多建，評估價及相應的市場價也會高，反之，就會降低。如果處置裸地，應先征求規(guī)劃部門對該宗地的規(guī)劃設計要點，以利于評估公司作出與規(guī)劃現狀相符的評估結論。
(4)建設工程規(guī)劃許可證(報建手續(xù))是確定無證建筑產權人的重要依據。因為辦理建設工程規(guī)劃許可證的前提是享有用地的產權，所以，如果沒有相反的證據，一般都可以憑建設工程規(guī)劃許可證(報建手續(xù))確定無證建筑的產權人。
(5)在分割共有房產、土地時，實物分割必須符合規(guī)劃設計。在執(zhí)行過程中經常涉及到共有房地產分割處置問題，分割也就意味著改變原來的規(guī)劃設計，所以，能否分割應征詢規(guī)劃部門的意見，以規(guī)劃部門的回復作為分割依據。
3、調查房地產權屬狀況
根據相關法律規(guī)定，法院只能對被執(zhí)行人有權屬的房地產進行處置。這里所指權屬是廣義的權屬。不僅包括所有權，亦包括享有其他有交換價值的權利。在財產處置前應當對拍賣財產的權屬進行必要的調查。
(1)雖登記在被執(zhí)行人名下，但經人民法院的判決、裁定或仲裁機構的仲裁已裁決給他人，以及政府已作征用決定，但并未變更登記的情況
(2)房地產登記的歷史遺留問題。如歷史上有的土地開發(fā)了房地產(主要是商品房)，這些開發(fā)的房地產都已出售，因當時未強調房產過戶先要進行土地過戶，所以，房產在土地未進行分割過戶的情況下就直接登記在不同的權利人名下，但土地仍登記在開發(fā)商名下。
(3)登記在被執(zhí)行人名下的房地產，在執(zhí)行個人債務或刑事罰金、沒收個人財產等案件時，應該核實有無法定的共同所有權人。
4、調查房地是否一致的現狀
(1)有關房地產管理的法律及制度要求房、地產權一致，有"房隨地走，地隨房走"的規(guī)定�！段餀喾ā返谝话偎氖鶙l、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產管理法》第四十一條規(guī)定，建筑物、構筑物、附屬設施轉讓的，其所占用的土地使用權一并轉讓;土地使用權轉讓的，土地使用權上的地上建筑物、構筑物、附屬設施一并轉讓。也就是俗稱的"房隨地走，地隨房走"的房地產管理原則。該原則要求房地的產權必須一致。
(2)實踐中存在房、地產權不一致的情況。在執(zhí)行實踐中，房、地登記分屬不同產權人存在兩種情況：一是房、地分別是登記在不同的產權人名下(這種情況又存在兩種情況：一種情況是在計劃經濟時代，同一主管單位的企業(yè)，經主管單位調劑，或企業(yè)合并、分拆，一企業(yè)在另一企業(yè)登記的地塊上建房，房產、土地分別登記;再一種情況是租賃土地，承租人在地上建筑并辦理了產權登記);二是房產有登記，其所占用的土地未作有效確權登記(對于房產所占用的土地情況，有一種情況是辦理房產證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產證時，有土管部門向房管部門出具的正在辦理土地使用權證的證明;還有一種情況是，沒有任何占用土地的權屬情況)。
(3)調查房、地登記的產權人是否一致的作用。以利于案件執(zhí)行，方便不同的情形制定不同的處置方案。比如，對于房、地產權分別登記在不同的產權人名下的情況，如果有一產權人不是被執(zhí)行人，應征詢另一方在意見，其同意處置的，一并進行處置;如其不同意處置的，一般不宜一并處置，而應改用其他執(zhí)行方式;又如，對于在租賃土地建房的情況，在處置房產時，應考慮平衡承租人的利益;再比如，對于房產有登記，土地無確權登記的，處置后只裁定確認房產的所有權轉移。
(4)對于調查的房產所占用的土地無產權登記的，應及時向土地管理部門征詢是否可以補辦產權登記，以利于買受人及時辦理過戶。
(5)對于確無法房地一并處置的，可在拍賣過程中告知買受人存在無法辦理過戶登記的風險。
5、調查房地產占有的現狀
(1)調查房地產的占有情況，有利于及時確定采取何種處置方式。不同的占有情況，根據相關法律規(guī)定有不同的處置方式。如因租賃而占有的，根據"買賣不破租賃"的原則，應區(qū)分不同的情況確定不同的處置方式。在設有租賃權時，可實行帶租拍賣，也可剔除租賃權、排除占用后拍賣。此外，如采取帶租約拍賣，對房地產的評估過程中要考慮附有租約的因素。又如，唯一住房問題，如被執(zhí)行人一個人占有房屋且超出了生活所必需的面積，可以采取以大換小，以近換遠的處置方案;如果被執(zhí)行人及撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對象等多人基于生活所必需而共同占有，則對房產只能查封而不能拍賣處置。
(2)對于無證建筑，調查占有現狀有助于判斷權利人。執(zhí)行實踐中，無證建筑的產權由于缺乏產權公示，因此，即使有材料證明指向歸被執(zhí)行人所有，仍不應直接認定該建筑屬于被執(zhí)行人，而應進行全面深入的調查。
(3)調查占有的形式。房地產的占有形式，主要有七種情形。
一、被執(zhí)行人自己占有;
二、租賃給他人占有;
三、無償由他人占有;
四、受被執(zhí)行人委托保管而占有;
五、被其他人無理強行占有;
六、因與產權人存有買賣合同而實際占有;
七、是空置。
對于第一、三、四、五、七種占有形式沒有復雜的情形區(qū)分，除了以后的買受人同意其繼續(xù)占有，都應在執(zhí)行程序中騰房遷出;而對于第二、第六種的占有形式，必須認真深入調查。因為對于租賃占有的情況，在房地產處置后租賃占有人是否需遷出還應區(qū)分不同的情形予以判斷。
(3)因租賃合同而占有，應嚴格審查初始占有的`時間，防止被執(zhí)行人倒簽租賃合同，損害權利人的利益。應詳細調查查封前還是查封后租賃占有，以及抵押權設定后還是設定前租賃占有。
(4)被執(zhí)行唯一住房應調查占有住房的被執(zhí)行人贍養(yǎng)、撫養(yǎng)對象的人數，以及被撫養(yǎng)贍養(yǎng)人是否有住房。調查占有的人數針對的是被執(zhí)行人使用占有的情形，而且被執(zhí)行人的房地產是唯一住房，調查的目的是確定被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對象必要的住房面積情況，以確定是否處置的問題。
6、調查權利負擔的現狀
(1)權利負擔的調查范圍。在房地產處置前調查的權利負擔包括法定優(yōu)先權、擔保物權、物權化的債權即租賃權等。執(zhí)行實踐中，可能出現的法定優(yōu)先權主要是建筑工程款優(yōu)先權、購房者請求交付房地產的優(yōu)先權、購房消費者優(yōu)先權，擔保物權主要是抵押權。
(2)調查權利負擔現狀的作用。
一、有利于及時保護相關權利人在房地產查封、評估、拍賣、變賣、抵債過程中的法定權益。各相關權利人可作為利害關系人，享有對評估報告的異議權，享有受法院通知于拍賣日到場的權利;法定優(yōu)先權人、擔保物權人如作為執(zhí)行債權人有接受抵債、同意變賣及約定變賣價格的權利。
二、有利于及時解決拍賣前應解決的權利沖突。如擔保物權或其他優(yōu)先權與租賃權、用益物權的沖突;擔保物權與購房消費者的優(yōu)先權之間的沖突，消費者優(yōu)先權與建筑工程款優(yōu)先權之間的沖突。
三、有利于相關權利人及時主張權利。如承租權人享有優(yōu)先購買權、繼續(xù)承租權。另外，擔保物權人、法定優(yōu)先權人可直接在執(zhí)行程序中或其通過他法律途徑主張優(yōu)先受償權。
四、有利于及時確定是有益處置還是無益處置。只有在法院確切調查清楚了擔保物權、法定優(yōu)先權的情況后，才能判斷如果處置房地產是有益處置還是無益處置。
五、有利于評估公司作出與權利負擔相符的評估結論。比如，附租約拍賣的房地產，在評估階段就要考慮到所附租約對價格的影響，特別是長期租約，以及被執(zhí)行人已收齊多年租金的租約，對處置價格的影響是巨大的;流拍后由申請執(zhí)行人或執(zhí)行債權人抵債，抵債價格與抵償的債務金額不具公平性。
7、調查權利限制(查封)的現狀
根據法律規(guī)定，除征得查封法院同意，上級法院指定執(zhí)行、提級執(zhí)行，法院間委托執(zhí)行外，一般來說，只有查封法院才有權處置查封的房地產。在執(zhí)行實踐中，出現無權處置的情況，一般舊案偏多。究其原因：一是查封、輪候查封的法院多，進行了長時間多輪的輪候查封、續(xù)封，多次更換案件承辦人，根據現有材料判斷，有些查封材料很容易理解錯誤;二是查封登記機關之前的查封登記管理混亂，在提供給法院的房地產登記信息或查封手續(xù)送達回證中未備注查封、輪候查封情況。
五、房地產現狀調查的建議
1、進一步加大執(zhí)行公開力度。執(zhí)行的依據、標準、規(guī)范、程序以及執(zhí)行全過程應當向社會和當事人公開，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私等法律禁止公開的信息除外。在房地產處置案件中，應向相關權利人公開查封、抵押、法定優(yōu)先權等內容，房地產的評估、拍賣的程序和結果等重點環(huán)節(jié)和重點事項應當及時告知各方當事人，全面展示房地產的現狀、釋明瑕疵。
2、建立和完善的溝通協(xié)調機制。國土資源管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設管理部門等相關職能部門應協(xié)助法院全面及時查詢有關房地產權屬登記、變更、抵押情況，協(xié)助查詢有關工程項目的規(guī)劃審批情況，并提供必要的規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙等資料。對于被執(zhí)行人正在申請辦理涉案項目規(guī)劃審批手續(xù)的應按法院的協(xié)助執(zhí)行要求，辦理相關手續(xù)，并向社會批露有關信息。對法院因案件需要，發(fā)出的協(xié)助函件，應及時回復和協(xié)助采取相關措施。
3、法院執(zhí)行機構繼續(xù)規(guī)范對房地產現狀調查的程序。針對房地產案件的特點，法院應結合實際，及時總結經驗，統(tǒng)籌規(guī)劃，列清房地產處置前應當調查的事項清單，統(tǒng)一調查步驟和標準，明確調查后的公示程序，最大限度地公開公示房地產的狀況，使各方當事人全面了解拍賣標的，降低執(zhí)行風險。
房地產調查報告12
一、我區(qū)房地產市場發(fā)展現狀
今年1-6月，我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區(qū)房地產市場發(fā)展的影響
由于房地產價格持續(xù)上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的.監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產調查報告13
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，
早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
常平房地產的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產，如東田 麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區(qū)域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質的管理服務，新穎的'產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發(fā)展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用;
山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成;
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考
世紀康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價 3500元 3800元 3400元
27萬 36萬 29.3萬 48.6萬 25.6萬 46.6萬 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地產市場調研報告范本
房地產調查報告14
關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的.階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩(wěn)定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業(yè)年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業(yè)對消費增長的貢獻。XX年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：
房地產調查報告15
20xx年西安市房地產市場在20xx年快速增長的基礎上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好，商品房市場表現活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標快速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少，
這一方面是因為20xx年是國家現代化建設第三步戰(zhàn)略目標的起步之年，也是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計劃的開局之年，隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產市場進入了一個強勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經體現和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持;20xx年來伴隨著國家金融政策的調控，開發(fā)商資金構成情況也處于進一步調整過程。從資金來源上看：20xx年房地產開發(fā)資金來源結構中開發(fā)商自有資金及預售資金比例進一步擴大。自有資金占總投資的40.78%，較20xx年該比例增加了4.36%，實際投資額較上年增長18.98%;借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產市場，培育品牌，轉變房地產市場管理職能，力求給房地產業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的角色更具經濟性。 未來西安的市場走勢將呈現出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現，不再出現大起大落的局面，并保持一定的增長速
西安宏觀經濟大勢向好
20xx年以來，西安國民經濟繼續(xù)保持兩位數的增長速度，上半年經濟增長率達11.6，實現國內生產總值343億元，其中第一產業(yè)增加值18.6億元，比去年同期增長3.4%，第二產業(yè)增加值149.5億元，同比增長15.5%，第三產業(yè)完成增加值174.9億元，比去年同期增長9.3%，
到6月底，全市完成固定資產投資60.74億元，同比增長30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長8.3%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734.52億元，比年初增長8.69%。
房地產市場開發(fā)供應情況
20xx年上半年，西安市商品房完成投資10.20億萬元，比去年同期增長20.73%。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0.69%，商服房類為18.30%，普通住宅類為61.64%，辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117.67%、1.06%和5.4倍。
20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米，比去年同期增長44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米，比去年同期增長68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米，比去年同期增長25.54%。
從物業(yè)來看，公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5.83%、9.73%、70.64%、13.81%，比去年同期分別增長31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;
新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%，比去年同期分別增長一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。
從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的.31.61%;借貸資金48O19萬元，占總投資額的47.07%;預售資金21743萬元，占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來看，自有資金所占比例上升明顯，預售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢.
市場銷售
上半年，西安市商品房成交活躍，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達90.37萬平方米，比去年同期增長了52.98%。其中售給個人的79.60萬平方米，占商品房銷售總面積的88.08%，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30.28億元，比去年同期增長82.94%。
20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會，為銷售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績，較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨領風騷，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%;寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%;別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。
從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關指標也相應地呈現較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應地仍將會持續(xù)下去。
【房地產調查報告】相關文章：
房地產調查報告02-15
房地產盡職調查報告06-27
房地產現狀調查報告02-04
房地產市場調查報告04-29
房地產調查報告(15篇)03-04
房地產調查報告(集合15篇)03-14
房地產調查報告合集15篇04-02
關于房地產市場調查報告04-16
房地產市場調查報告15篇11-15