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購(gòu)房合同無(wú)效的十種情況
購(gòu)房合同無(wú)效是哪些情況？以下是聘才網(wǎng)小編整理的文章，歡迎閱讀！
購(gòu)房合同無(wú)效的十種情況
開發(fā)商違反法律法規(guī)
開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，向購(gòu)房者出售房屋，簽訂商品房買賣合同，則購(gòu)房合同無(wú)效。 小貼士
預(yù)售證獲得情況可到售樓處查看，或者在房管局網(wǎng)站以及透明房產(chǎn)網(wǎng)上均可進(jìn)行信息查詢。
附網(wǎng)址如下↓
房管局預(yù)售許可證查詢：（http://www.cdfgj.gov.cn/BusinessQuery/BusSearch.aspx?action=ucYSXKCX&Class=3）
透明房產(chǎn)網(wǎng)：（http://www.funi.com/）
02
房屋設(shè)計(jì)、戶型等與合同不符
開發(fā)商在未與購(gòu)房者進(jìn)行溝通的情況下，私自變更房屋的朝向、戶型等在合同中已明確約定的內(nèi)容，購(gòu)房者可以要求退房，此類情況下合同無(wú)效。
小貼士
如果僅僅存在影響采光、通風(fēng)和視線，不存在房屋質(zhì)量問(wèn)題的，因其不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，購(gòu)房人不能由此要求解除房屋買賣合同。
但購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)維修、更換、重做等責(zé)任，而對(duì)于這些行為造成的損失，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商賠償。
03
房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
指房屋的承重墻、房梁、柱等經(jīng)質(zhì)檢機(jī)構(gòu)核驗(yàn)后，確認(rèn)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房，認(rèn)定合同無(wú)效。
小貼士
業(yè)主如果私自改動(dòng)、拆除承重墻，物業(yè)有權(quán)起訴業(yè)主。
04
房屋面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%
盡管房屋實(shí)際面積與合同中約定面積會(huì)存在一定誤差，但如果開發(fā)商交付房屋的實(shí)測(cè)面積與合同中約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，購(gòu)房者可以要求退房。
小貼士
如果合同中明確約定了出現(xiàn)誤差后的處理方式，應(yīng)該按約定內(nèi)容處理；如果沒(méi)有明確約定，則應(yīng)按照以下原則處理：
①誤差比絕對(duì)值不超過(guò)3%時(shí)，如果實(shí)測(cè)面積小于約定面積，開發(fā)商需要退還購(gòu)房者差價(jià)；反之，需要購(gòu)房者補(bǔ)足房款。
②誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，如果購(gòu)房者不欲退房，當(dāng)實(shí)測(cè)面積大于約定面積時(shí)，誤差在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者補(bǔ)足；超出3%部分的差價(jià)由開發(fā)商承擔(dān)。實(shí)測(cè)面積小于約定面積時(shí)，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的差價(jià)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購(gòu)房者；絕對(duì)值超出3%部分的差價(jià)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)房者。
05
延期交房超過(guò)合理期限
房屋延遲交付，超過(guò)三個(gè)月合理期限或者合同約定時(shí)間，仍未能交房的，購(gòu)房合同無(wú)效。
小貼士
①在沒(méi)有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任；
②主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。
06
開發(fā)商脅迫、欺詐購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同
因?yàn)殚_發(fā)商的誤導(dǎo)，導(dǎo)致購(gòu)房者在產(chǎn)生重大誤解的情況下簽訂購(gòu)房合同，或開發(fā)商違背購(gòu)房者意愿，強(qiáng)制要求購(gòu)房者簽訂房屋買賣合同，這些情況下簽訂的購(gòu)房合同也是無(wú)效合同。
小貼士
此類情況購(gòu)房者需要自行舉證，要求仲裁機(jī)構(gòu)和法院撤銷或者變更合同。
07
房屋的出售方隱瞞購(gòu)房者進(jìn)行再次抵押
在簽訂購(gòu)房合同后，房屋的出售方瞞著購(gòu)房者私自將房屋再次抵押，或者有一房多賣行為的，均可以判定購(gòu)房合同無(wú)效。
小貼士
如果房屋存在權(quán)利瑕疵，賣方在出賣之時(shí)至少應(yīng)盡到告知義務(wù)，比如告知買方該房屋已被抵押。如果賣方未盡到告知義務(wù)，其行為實(shí)際上已構(gòu)成合同法上的欺詐行為。
08
因房屋出售方的原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證
如果是暫時(shí)無(wú)法取得房產(chǎn)證的情況，開發(fā)商應(yīng)盡到告知義務(wù)。
而超過(guò)合同約定期限，或預(yù)售商品房從房屋交付之日起滿九十天、現(xiàn)售商品房從合同簽訂之日起滿九十天，之后再經(jīng)過(guò)一年時(shí)間仍不能辦理完畢房產(chǎn)證的，購(gòu)房者可以選擇退房。
小貼士
另外也存在因個(gè)人原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證的情況，主要有以下四種：
1.房屋契稅尚未繳納；
2.公共維修基金尚未交付；
3.提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；
4.個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證。
09
無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人簽署的購(gòu)房合同
無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人需要由法定代理人簽訂購(gòu)房合同，否則購(gòu)房合同視為無(wú)效。
小貼士
①無(wú)行為能力人：根據(jù)《民法通則》的規(guī)定構(gòu)成無(wú)民事行為能力人的條件為”未滿十周歲”和“完全不能辨認(rèn)自己的行為”，即年齡和認(rèn)識(shí)判斷能力。但無(wú)民事行為能力人的構(gòu)成不需要二者都具備，年齡和認(rèn)識(shí)判斷能力是“或”的關(guān)系，只要二者具備其一即認(rèn)定為無(wú)民事行為能力人；
②限制行為能力人：包括10周歲以上的未成年人；不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；
③行為人的父母為法定代理人；父母無(wú)監(jiān)護(hù)能力的，則認(rèn)定其近親為法定代理人。
10
開發(fā)商隱瞞實(shí)情售賣拆遷安置房
開發(fā)商將拆遷安置房出售給購(gòu)房者，簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。
延伸閱讀：
購(gòu)房合同貓膩多買房需謹(jǐn)慎
開發(fā)商手續(xù)不全，就用優(yōu)惠誘惑購(gòu)房者
現(xiàn)在的房屋限售，多是期房，所以有很多開發(fā)商在沒(méi)有拿到預(yù)售證的情況下就把房子拿出來(lái)銷售，就是所謂的認(rèn)籌，其實(shí)這是不合法的。因此開發(fā)商常常拿出許多優(yōu)惠來(lái)誘惑購(gòu)房者，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者在決定簽約之前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查看開發(fā)商的“五證兩書”是否齊全。
在補(bǔ)充協(xié)議上做手腳
購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議是為了平等買賣雙方權(quán)利與義務(wù)。但是有的開發(fā)商喜歡在補(bǔ)充協(xié)議中玩文字游戲或者其他手段，使得補(bǔ)充協(xié)議形同虛設(shè)，或者讓購(gòu)房者的權(quán)益受到侵害。
合同中空白條款有貓膩
有一些心機(jī)的開發(fā)商會(huì)在買房人簽訂的購(gòu)房合同上留下許多空白之處，購(gòu)房者不在意，以為看完合同簽好就算完事了，但是這些空白往往就能給開發(fā)商留下可趁之機(jī)，大做文章了。
先交定金再簽合同
開發(fā)商要求購(gòu)房者先交定金，但是又沒(méi)有簽訂正規(guī)的收據(jù)，因此，購(gòu)房者一定要在購(gòu)房合同中注意房屋的付款方式是否規(guī)范，以及是否對(duì)付款的數(shù)額、期限及違約責(zé)任等等作出約定。
故意模糊交房日期
合同中還有一點(diǎn)事項(xiàng)需要專門注意，那就交房日期。必須要求開發(fā)商準(zhǔn)確無(wú)誤的將日期規(guī)定在合同上，并約定好開發(fā)商如不能按時(shí)交房需要承擔(dān)的責(zé)任。
關(guān)于購(gòu)房合同，購(gòu)房者必須給予足夠的重視，這不僅是保障購(gòu)房者權(quán)益的重要手段，也是規(guī)范開發(fā)商的重要憑證。
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